北京和上海的市区老破小，曾经是楼市的硬通货，流动性很好，学区房老破小，一度引涨北京楼市。但近几年，行情变了，老破小不再受宠。

先来看一些成交对比的案例。

海淀北三环双榆树东里，两年跌幅20%

海淀马连洼，1年跌幅约16%

西城德胜两年多跌幅约15%

西城展览路两年跌幅约15%

以上皆算是北京带学区的老破小，再来一个上海的案例，梅园五街坊距离陆家嘴金融中心只有2公里，3年单价从15万跌到10万。

这世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的上涨和下跌。

之前学区房的上涨，主要是因为教改、京户新生人口的上涨周期、以及北京楼市大盘的上涨。

学区房因为前两个原因，超越大盘涨幅。

而现在开始下跌，就是因为学区政策和入学人口开始了反转的趋势，最大利空还是新生人口的断崖式下降。趋势会影响预期，而预期会影响现在的购买决策。

说到底其实都是人口周期，学区房涨幅最快的几年，就是80后的生育高峰到入学高峰；后面就是90后的生育周期了，人口要少很多；00后更不能指望，先不说LGBT等意识形态影响了，城市出生的00后可能要继承好几套房子，农村出生的00后也能更难逆袭。

人口是一切的根本。

北京在控制人口总量之后，刚需一直不足。

北京也知道这种情况，前几年还有为刚需提供了大量的限竞房，这几年的新增供地不再大量提供刚需新房，绝大部分都是改善新盘。

北京显然希望刚需去接盘二手市场，让换房链条转起来。

但刚需还是严重不足，无法全面启动换房链条。

“认房不认贷”只能增加一点新生力量，无法解决长远的刚需购买力。

尽管后面可能会有新的政策鼓励刚需入市，但只要不彻底放开限购，北京可能会长期面临一种刚需购买力不够的境地。

上海落户要宽松得多，对年轻人更友好，为什么上海的老破小也不行呢？

上海老龄化排名全国第一，60岁以上的老人占比超过1/3，60岁以上，买房的就很少了。

上面的案例中，都是位置好的老破小，学区老破小，非学区老破小的房价同样表现很差。

事实上，北京楼市的挂牌量不断快速攀升，链家前台都已经逼近14万套了，大部分是老破小的挂牌。

市场共识的趋势下，老破小卖压很大，这是一个“跑得快”的游戏，后面即使楼市反弹，要涨起来也相对更困难。

从投资增值的角度来讲，还是尽量不要碰，小户型的增值性也相对越来越差，以后楼市主要是富人的游戏，优质改善盘才能增值。大家买房，还是更关注自住的价值吧。

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