广州新政一出，满5业主的脸，就像这一周的A股：
好绿，好绿。
等着卖二手房的人，都要从广州排到巴黎了！
中国房地产报从贝壳内网看到的数据是：
9·20傍晚新政出来后，短短12小时内，广州全市新增了700多套二手房。
这边已经有传广钢多个小区业主卡点放盘，那边有人连夜喊上亲朋戚友去番禺下订10套新房。
市场消息满天飞，唯一能“实锤”的只有一件事：
今年卖房，难上加难！
想顺利脱手，光知道降价没有用，必须学会拿捏各区买家的心态！越早越好。
无论你是要尽快脱手，还是正在考虑入手，建议都先看看由上万条真实成交数据整理出的【各区卖房指引】。
不然，可能就是下一个熬足1000天才脱手的“怨种”业主了。
现在卖房有多不容易？
上半年，广州全市二手房的平均成交周期是144天。港真，你要是放盘没个半年，都不好意思去跟别人诉苦。
毕竟像番禺、花都、白云等外围区的业主，平均要等两百多天才有可能脱手。
而新政出来之后，外围区的业主只会更难。又是不限购，又是5改2，一二手房“量价”大混战，怎么办？
如果你关注的是白云，必须记住两条原则：
- 只选热门小区
- 别碰四镇二手房
整个白云有1000多个二手小区，但成交量大、知名度高的来来去去就那几个：
富力半岛、富力桃园、景泰新村、岭南新世界、金碧新城、时代玫瑰园、金碧雅苑。
这些小区，90%的二手房挂牌一年以内就能脱手。
只要你选知名度高的小区，你在白云的卖房日子就绝对比别人好过。
相反，没有知名度=没有出路，你再怎么降价都没有用，白云二手房市场就是这么残忍。
上半年，白云成交周期>800天的二手房有60多套，基本都是出自没怎么听过的小区。
所以买白云二手房，认准热门小区。它们往往在成交量、成交周期上都具备很明显的优势。
如果你明明买在热门小区，房子挂牌超过一年还是卖不出，就要好好从自己身上找原因了。
至于为什么不要当“白云四镇”的接盘侠，道理很简单。
四镇本身就是一手房的天下，新房供应多的局面还会持续下去。二手房根本不占优势，能有多少交易量呢。
广州11区，唯独海珠区，平均成交周期低于144天。
别看海珠的二手房挺好卖，其实它有很多热门刚需盘由于挂牌量大，照样难脱手。
怎么办？
在海珠，卖房的逻辑是：不分小区红不红火不火，只看你降价狠不狠。
所以海珠的成交房源，平均降价幅度是全市最高的，比增城、南沙都要高。
你看，海珠业主的卖房觉悟就很不错。
那些挂牌超过一年的房子，最后能够卖出去，不少都是靠海珠业主肯让步。
降个10%以上都不是什么新奇事。
像滨江东的高雅湾，有业主给自己降了240万。翠城花园跟富力千禧降价40万也挺正常。
想要成功脱手，就不要老想着自己“贵为核心区”，不要惦记着前几年的高位行情，重要的还是快速把资金弄到位。
今晚来直播间连线黄大大，直接语音交流
广州楼市情报
将在09月22日 19:30 直播
预约
全国聚焦，广州松绑限购
1、放松限购，黄埔番禺要沸腾？
2、5改2落地，二手房会更好卖？
3、广州楼市当前机会与风险分析
说到降价，大家可能注意到了，南沙上半年卖掉二手房，平均降价幅度竟然是全市最低的。
“不可能！南沙不是冷到冰点了吗，业主们怎么还这么嘴硬？！”
诶，嘴硬归嘴硬，算上挂牌量就不是一回事了。
平均降价幅度只有3.8%的南沙，成交率全市垫底，只有8%。
对比挂牌量只比南沙多出8-15%的荔湾、黄埔，瞬间尬住。
荔湾、黄埔的成交率，比南沙高出1倍。
不同区的行情冷热，尽在不言中。何况南沙到处被新房“围猎”呢。
有时候卖不出去，不怪自己不肯降，而是实在没有多少人关注。
9·20没有等来政策松绑的南沙，一边自恃“限购区”的尊贵身份，一边在市场温差中暗暗叹息。
这早已不是南沙业主能够轻易控制和扭转的局面。
简而言之，接下来，二手房分化加剧。
要是想抓紧时间换掉核心区（天河海珠越秀荔湾）老房子的朋友，价格该降还是得舍得降。
毕竟中心区的需求缺口还是有的，而且房子的供应量没有外围区那么猛。但凡价格舍得降一降，成交周期都不会被拉得太长。
而接下来想卖掉外围区房子的朋友，情况就要进一步细分了。
南沙经历了几轮行情毒打，还是被限购继续卡着，短期内想要市场热情回温挺不容易。
这时候业主哪怕舍得割肉，多少还是要“听天由命”。
花都楼市一直特立独行。属于天塌下来，该吃吃、该喝喝的类型，政策的作用不太大。
竞争最惨烈的，一定是番禺、黄埔跟增城。
以前增城卷自己，现在还多了3.5个区加入厮杀，太崩溃了。
白云四镇、从化的二手交易量不大，对增城不构成正面威胁，但番禺、黄埔不一样，都是猛将。
增城、黄埔、番禺竞争最激烈的价格区间预计是200-300万。
这三个区200-300万的房子，不仅二手挂牌量大、不限购，而且还有新房持续补给供应。
你要是想脱手，就要舍得降价。你要是想入手，一定要找准地段更好的热门盘来买。
