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“这个板块我们真的卖一套就少一套！”
大家在温州的各大售楼处，应该听到过不少这样的营销口号！
乍一听上去，很容易造成视听上的混乱，因为这种颇为巧妙的偷换概念，就会让人觉得这个项目的价值输出不可复制。
可是香烟卖完了，是卖一包少一包吗？百事可乐喝完了不是还有可口可乐吗？基数庞大的东西，不仅价格上不去，而且价值也会大打折扣。
而在温州楼市中，随着近几年一轮接着一轮的新拆迁启动，其实很多板块的供应量远比我们想象得要庞大，而最容易让我们忽略的就是以洪殿单元为首的旧城板块。
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在2020年的规划中，规划用地面积约40.75公顷的洪殿单元C-18地块，规划范围：东至高田路，南至黎明东路，西至民航路，北至江滨路。
规划的功能定位是为了打造人文魅力社区，创建商业活力新区，形成融合地域特色的现代简约建筑风貌区。居住区建筑的色彩、体量等要素应与周边建筑相互协调。
规划修改后，主要设置1处城区级公交枢纽、1处110kV变电站，1所30班小学、2所9班幼儿园、1处基层社区用房等。
通过规划调整前后图片的对比就可以看出其中最大的变化，就是洪殿单元的交运集团停车场、温州第二职业中专东校区、远东大酒店、老工厂等区域被调整为二类居住用地！
顷刻间，洪殿单元的住宅用地迎来了史诗级的暴增！
截止到目前，板块内这些二类住宅用地已经完工的有靠近民航路的东瑞锦园、维嘉园、东辉锦苑三处商品房与安置房的混居盘，还有就是近日已经面世的华润润府项目。
从供应端来看，在整体超600亩的规划中，剔除这些安置房、商业、商务、中小学、公园等用地，以及华润润府等地，剩余的这些二类住宅用地毛估估算还有200-300亩左右。
按照温州市区刚需改善楼盘普遍的约2.8容积率来算，这片区域接下来的住宅用地可用建面足足有大几十万方，以建面约100㎡户型来算，就算剔除已面世的华润润府之外，将来板块供应量还有约4000-5000套的天量供应！
再从需求端来看，洪殿单元对整体市场的影响力不大，属于那种默默无闻的板块，板块辐射客群较少，购房主力绝大部分来自属地拆迁后的原住民，而在本就十分有限的购房群体中，一方面很多拆迁户本就已经有安置指标，短期内没有购买新房的打算。
另一方面，许多旧城板块的购房者会更加考虑新城及绿轴板块的新区，反之住在新区的人基本上不会考虑旧城板块的项目，几种因素一相加，洪殿单元这种旧城板块的购房者就更加稀少！
这意味着相比于板块未来的天量供应，洪殿单元剩余未供应市场的约4000-5000套的住宅，足以撑爆整个洪殿市场，按照当下市场的销售速度，估计需要卖到猴年马月！
然而，这些也只不过是市场供应的冰山一角，除了洪殿单元之外，例如板块周边的滨江单元、矮凳桥和甲田等区域，都有着堪称天量的拆迁计划。
大拆迁带来的不仅是需求，更多的还是大批量待开发的二类住宅用地，陡然暴增的供应端对市场现在商品房的冲击绝对不可小觑。
再退一步讲，在产品同档、价格相当的新盘纵向对比中，无论是居住舒适度更佳的吕浦湾，还是地段价值更强的世纪樾府，都可能成为板块客群分流的优先选择。
而当一个板块的住宅如雨后春笋般冒出时，同时周边板块的新房更具竞争力时，首当其冲深受其害的必然整个板块的房价，因为在配套同享，品质差异化不大的情况下，开发商唯一有效破局的办法就是降价。
以史为鉴，蒲州板块再合适不过！
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2019年，蒲州的吾悦广场·澜月府和璟悦府一期分别以折后均价约2.6万元/㎡和约2.5万元/㎡横空出世。
依靠着未来社区、吾悦广场等优质配套，再加上蒲州板块当时小户型短缺的情况，据说璟悦府当时首开去化超70%；澜月府首开去化超50%。
故事的开头虽然美好，但随着更多项目陆续登场，未来之城、祥生九樾府、未来旭辉城、凯迪新城博科园，再加上已有的绿城留香园，这里的选择空间也呈现出史无前例的景象。
而当市场竞争厮杀到后期，开发商在供需关系的牌桌上已经没有筹码，在滞销与割肉之间，绿城留香园率先扯下最后一块遮羞布，以7.1折的价格含泪甩卖快速清盘，直接开启了蒲州板块的降价时代。
自那之后的未来之城、未来旭辉城也是向市场妥协，相继推出了7.1、7折的优惠力度，直接将蒲州板块的价格体系彻底打回原形。
到那时购房者才明白，原来他们不是“占领先机的淘金客”，而是“最先成熟被收割的韭菜”。
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最后分享一个很有意思的故事。
天龙八部的林平之把《辟邪剑谱》印了几万份叫卖，分给了江湖高手各一份，练吧，就要挥刀自宫，不练吧，对手分分钟KO你。
就像蒲州板块的开发商一样，偌大的战场都快卷成了包菜，降价就是各大开发商的“辟邪剑谱”，你不挥刀自宫，就只能羡慕其他项目的楼盘人来人往。
你方唱罢我登场，天量供应的旧城区已经有了蒲州板块的影子，所以大家觉得，提前进场的购房者们是韭菜还是占了先机？
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