四大一线城市近日先后推出“认房不认贷”新政，经过几天的观察，形势已经明朗。一个基本结论就是：政策力度远大于预期，但是市场信心远差于预期，卖家都想抓住机会落袋为安，而买家还想再看看。如果没有更多放松措施快速跟进，地产市场甚至可能迎来加速下跌。

不少网友表示：我缺的是首套政策吗？我缺的是稳定工作和稳定现金流。

广州是8月30日一大早率先官宣，将落地首套房“认房不认贷”，市场上完全没有想到深圳当天晚上就宣布跟进。更加让人意想不到的是，原本都以为北京、上海起码会观察一段时间，并且从郊区开始试点；而实际上，仅过了一天，北京、上海9月1日就同时宣布，全面加入“认房不认贷”阵营。由此也可见，当前形势有多么紧急。

但是，超预期的政策换来的是汹涌的抛盘。综合各方数据显示，北京放开后首日，二手房成交套数大增一倍至1200套，但是挂牌二手房源同样激增3000套，且价格保持平稳。上海的挂牌量更疯狂，9月1日下午六点才官宣，当天晚上，上海链家就新增近3000套挂牌，并且据说以每小时500套的数量剧增。

相比北京、上海，更早落地新政的广州和深圳可以说风平浪静，只有开发商和中介自嗨。诸葛找房数据显示，“认房不认贷”落地首日，深圳降价房源量为259套，涨价房源量为108套，显示降价仍是深圳市场的主流。其中，位于传统豪宅片区香蜜湖的一套124平方米房源，8月31日当天降价500万元；位于南山后海片区的一套138平方米房源，原本报价2200万元，新政后降了250万元。

买家的冷淡其实很好理解。要是在深圳从刚需房置换成改善型住房，首付可能动辄降低百万以上。但是，随着首付的门槛降低，固然可以让更多人有机会上车，但是月供反而会激增，最终购房总成本也会随之大幅提升。所以，在房价不再看涨的当下，执行“认房不认贷”政策，可能会激发少数强烈的住房刚需，但长远来看很难带来多少购买增量。

事实上，深圳一向价格坚挺的豪宅、学位房，从今年7月份以来就一路狂跌，成为全国领跌先锋。深圳顶尖学区的百花片区某小区，成交单价从最高的每平方14.4万，几乎拦腰跌至8.6万，回归2017年的水平。深圳豪宅片区的深圳湾、前海、宝安中心区也普遍较高点下跌40%以上，已经普遍低于参考价，且深圳湾的挂牌量在新政前就已经激增5倍，这反映过去的有钱人也着急了。