大家最近都被一线城市的放松政策所吸引了，认房不认贷、降首付、降存量房利率等，一线的开发商和炒房客已经嗨起来准备涨价了，但是谁也没想到，二线的天津楼市竟然破防了，降价房源一夜之间竟然出现翻倍了，在一系列重磅利好之后，天津楼市不仅没有被救起来，反而成为降温的助推剂了，这波降价潮估计会影响到很多天津的业主了，因为这次放松已经是把手延伸到限购这个工具箱了，那具体情况如何呢，天津还能去买房吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。就在9月1号，趁着一线楼市利好释放的间隙，天津悄悄的宣布了放开非市内六区的限购，本来想跟着北京这位老大哥喝点汤的，但是没想到业主的操作很诚实，连价格企稳都没实现，反而迎来了降价的抛售潮。我在昨天的视频也说过，一线楼市的回暖，无法带动二三四线的普涨了，反而会虹吸其他城市的购房需求，让更多城市降温。

根据诸葛找房数据显示，就在天津放开了非市内六区的政策后的第二天，9月2日天津二手房降价房源达到5858套，这是自今年8月27日开始后降价房源最多的一天，而9月1号的时候降价房源还只有2783套，那就相当于有一倍的房源在当天降价抢跑。天津9月第一周的二手房均价为19907元一平，8月初的时候还是20090元一平，价格目前还在缓慢下降中。这也说明天津的业主对当下的市场还是认识非常清楚的，没有去玩那种涨价去库存的套路，也不会幻想挂高价格去图一个心理安慰，现在要想在天津卖房，没有降到一定的程度，可能几个月都没人来看房，所以限购对于很多二三线城市来说，限购限售等政策解除对销量已经不会有太大的影响了，取消的可能大家就觉得你不装一些，不取消的话大家就继续陪你装一会儿。有钱人等着找接盘侠卖房，没钱的还是买不起，等降价或者等洗牌。

不仅如此，天津现在的市内六区，其实花个几百块就能买上一个购房资质了，基本上一两天就能解决购房资格问题，其他城市也差不多，可能多花一点钱，所以除了北上广深这几个一线城市的核心区域，其他城市的房产限购政策可以说是名存实亡，就剩下最后一层遮羞布了，就看地方啥时候撕掉了，像沈阳就完全撕掉了，相信其他城市陆续会跟上，大家都已经知道你没有限购的实力了，你要是继续限购，那只能说是自欺欺人。

并且天津现在和很多北方的城市一样，面临的情况都是量价齐跌的状态，接盘的人数在不断减少，根据天津二手房走势来看，从2017年天津就开始下跌通道了，那时候均价还是2.94万，到现在跌破2万大关来到1.99万，跌幅达到32.4%，一套100平的天津房子，几乎六年的时间就跌掉了100万，这还不算利息的成本，算上利息的话，估计至少亏损120-140万之间，天津业主看到这种状态，心里只能说是憋屈，当然和平的业主还是涨的，他们是万花丛中的一抹红。

大家都知道，今年三月前后是楼市回暖的小阳春，那时候2月天津新房卖了10579套，3月卖了13227套，热销的海报可以说都要溢出屏幕了，然而到4月开始下降到8738套，5月7583套，6月更是只有6199套，7月继续回落到5459套，套数环比下降7%，面积环比下降7%，价格环比下降4%。可以说这个销量已经是历史的低点了，当然去年疫情的2月由于特殊原因还更加低一些，可见现在的楼市已经不是外部的因素导致大家不买房了，而是市场已经变得非常理性了，我之前也说过，在绝对的低销量面前，不降房价已经失去了意义了，因为死守价格只会让市场更加僵持失去流动性而已。

其实天津业主已经憋屈了五年多了，之前的天津楼市可以说是有价无市，所以业主挂牌不挂牌、甚至降价不降价对很多业主来说都无关紧要了，因为降了也没人看房没人买，而突然来了大利好后，本来已经思想躺平的天津业主突然来了挂牌的动力，心里默默念叨着，利好的机会来了，扶我起来，我要降价，我要卖房。于是，整个小区甚至整个区域的挂牌数量就突然飙升了。

那其他业主一看，不行啊，那家挂便宜了十万，他要卖掉了，我得降更多点，要想出货必须要狠下心来，有的可能直接参考股市平抑至楼市，直接来个跌停的10%，看谁有勇气跟上，实在不行再降个10%，于是大家看到的抛售潮也就出现了。而现在楼市为啥没活力，底层逻辑其实很简单，最底层接盘的那波人购买力消失了，楼市每一轮的上涨核心依靠的两个字就是改善，楼市没房的底层的那波人去接盘老破小，老破小去买改善性住房，改善性住房买豪宅，豪宅的落袋为安，出国或者隐居他乡。而这里面需要的就是老破小或者郊区房子能卖掉，只要这一环节打通了，上面的各种环节都会打通甚至会火爆异常。

而谁会买老破小，或者说谁是楼市食物链底层的那波人呢，毫无疑问，那就主要得依靠外地人，少部分靠本地中低收入的人，因为光靠一个城市自己的本土人，根本不需要建那么多房子，而天津和其他城市还有些不一样，如果是纯粹的救市对天津楼市影响作用反而非常小，最关键的因素还得是楼市外的教育政策。

其实天津业主也清楚为啥大家来天津买房，其实还是图教育优势，说穿了，就是高考难度低一些，尤其是一些高考地狱难度的省份，河南、河北、山西等，本省没啥好学校，高考人数又多，能考上211都要拜佛烧香了。所以为啥说这次的天津放松政策会没效果呢，因为天津放开限购的区域是环城四区、远郊五县和滨海新区，但是拥有教育资源优势的市内六区却没放开。你既要让别人买房，又不给别人教育资源的好处，人家接盘侠也不是傻的。

而天津楼市的跳水和破防，跟楼市大环境有一定的关系，更主要的还是两年前高考政策的调整，2021年，天津突然调整高考政策了，由原本单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”的要求，虽然给了高中阶段3年的过渡期，但是那政策让多少家长措手不及，根本没有时间窗口，只有高一过去的学生有半年的时间窗口。既然你政策你不给已经买房的业主教育红利，那他们只有用脚投票，不断降价离场，选择更好教育资源、更多就业岗位的城市了。而本地人呼吁的高考公平后，天津的楼市也就随之凉了，人才的吸引力也在大大下降，毕竟，很多人才过来都是为了孩子读书，忍忍个三五年也就过去了。

如果连教育这块好处都收走了，那势必在孩子高考完后就赶紧卖房走人了，而像一线城市，虽然很多人无法享受到当地的教育资源，但是光凭经济优势就足以吸引人才留下来了，而其他城市没有这个实力，所以这轮每次二三四线的楼市利好政策，对这些城市的房价来说本质上反而是利空，因为一旦卖掉的业主就不会再回头了，被伤过的心很难完全愈合。