仁恒河滨城今年成为了上海楼市的潮流icon,市场崩盘或者市场好转都要cue它一下
这也不能怪仁恒,主要是仁恒所在的联洋,话题性太强。
仁恒是联洋的标杆社区,联洋又是浦东内环的标杆。
联洋的均价比陆家嘴还要高,入住总价至少1000万,是浦东楼市的王者。
2020年,联洋更是整个上海楼市的领涨板块,整个板块涨幅超过50%,仁恒的成交价一度到达18万。
可惜巅峰留不住,今年以来,联洋的房价开始了大溃败。
仁恒河滨城成交价巅峰从16万跌到了12万,最近的价格直接底裤都没了。
而联洋板块,也已经出现了低于10万单价的成交。
转瞬两三年,巅峰到低谷,联洋为何溃败的如此厉害?
联洋板块很小,但是却很有代表性。
可以说,看懂了联洋的涨跌,就懂了上海楼市分化。
今天我们借着联洋,聊一聊20年到如今的这个周期,市场为什么涨,为什么跌,未来又将何去何从。
01
联洋其实是楼市的一个表征,联洋代表的中产社区,是2020年上海楼市暴涨的领涨群体。
2020年是极不寻常的一年。
一方面这一年发生了载入人类史册的突发性事件,让大家的生活发生了巨大转折。
对于楼市来说,就是沉寂多年的上海楼市开始了同样史无前例的突发性暴涨。
回顾这一轮暴涨的顺序,首先起飞的就是联洋、大宁、古美等中产板块。
由于这些板块的房价推高,已经达到了曾经豪宅们的价格,随后豪宅在20年下半年才开始迎来史诗性的暴涨。
而数量众多的老破小和远大新,之后才在市场的裹挟下,价格跟着上扬。
当然,以上这些都是现象,并没有分析事件背后的本质。
02
今天不卖关子,上海这轮房价暴涨的原因,大抵可以拆成三层。
第一层,就是那年年初过后,为了提振经济,开始了史无前例的货币放水。
钱多了,是房价暴涨的基础,这点不难理解。
但是,放水是全国性的,为什么这一轮只有上海的涨幅最大?
这就要第二层,放的水,流动到的城市是不同的,也就是城市分化。
放水下来,能接住多少,本质上要看居民的盆子有多大,有盆子的居民有多少。
举个简单的例子,江苏和浙江都很牛,但是江苏叫藏富于城,浙江叫藏富于民,理解了这个就可以理解我说的意思。
最近微博上有个事引起了热议,大概就可以说明上海为什么成了暴涨第一城。
你理解这数据的本质,就能品出来背后的成因。
顶级的富人其实贡献都不大,此外还有大量不到起征点的群体。
如果一个城市,财富集中在少数人手里,总量肯定不高。
上海,可能没有那么多由于各种原因落位后创造GDP的企业,但是一定有全国最多的高收入“打工人”。
月薪一万在上海看似什么都不是,实际上放在全国来看已经超过98%的人。
而这个月薪,或者说月收入,才是接住放水、承担杠杆最底层的来源。
这部分的群体比例高,才是经济和楼市活力的根本。
因此,上海才能涨,而且涨的最多。
03
而第三层,就是也是最关键的一层:板块分化。
分化的本质是不同购买力群体的购买力差异分化。
反推回去看这轮涨幅的底层原因货币放水,就要看能接水的群体里,到底谁接到的最多,谁最能把水变成购买力。
而这部分接到水且能用好水的群体们,购买力流向的地方,房价才会涨。
中产社区暴涨领涨,本质上就是这轮放水中,中产群体接到的水,转化出来的购买力最强。
人群收入结构也是个金字塔结构,虽然顶级的富人有办法接住最多的水,但是他购买力再强,一个家庭的消费能力是有限的。
而金字塔底的人们接到的水又十分有限,承担风险的能力更有限,信心也欠佳。
真正恰到好处,有风险承担能力的群体,就是这些中间层群体,也就是中产。
这些个人及其家庭有不错的年收入,一定的储蓄,对于风险有认识也有承担能力。
尤其是他们不会有刚需客户盲目的畏难情绪,当水落下来,这部分群体才快速让接到的水转化成购买力。
03
当然,联洋能领涨,也是因为质素足够好,符合了中产群体的需求。
我们常说,中产社区都是六边形战士,各类配置没短板:
优质的社区环境、房子品质好、商业不错、又有学区。
因为几乎没什么短板,才能吸收到每个优势的涨幅。
当然,这样的板块,即便是在下跌周期也应该坚挺。
那么问题就来了,为什么联洋跌的这么厉害?
这背后其实就只有一个要素,就是供需关系的变化。
其实任何一个已经成熟的板块,客户总量,挂牌量、成交总量基本都是趋于稳定的,简单说就是板块容量是基本恒定的。
哪里量价出现了变化,本质就是供需关系出现了变化。
联洋主要购买力有三类:
1、大部分来自陆家嘴、世纪大道的上班群体。
2、浦东有学区需求的家庭、改善需求的群体。
3、少部分来自张江的购买力群体。
这三类群体,过去一年半的时间里,除了学区的需求还算稳定,另两个都折了。
第一类群体被杨浦的海量供应分流,第三类群体被唐镇们分流,联洋的客户量被极大分化。
此外,由于近些年金融行业的不景气,联洋业主们由于“突发状况“抛盘的比例变大,其中当然也不乏买的比较早不怕降价的群体。
房价是个传导性很强的东西,三五套成交价就从10万跳到18万,反过来也只要几套低价成交就把“价格打下去了”。
所以现在联洋的价格崩的再多我都不惊讶。
下行的市场,什么样的花活儿都会有,多狠的降价都会出来,拼的就是谁的底线低。
04
9月初认房不认贷后,市场短暂的迎来了一波小高潮。
暴跌、滞销的联洋,一个月卖的二手房是过去几个月的总和。
当然,卖得好,是靠以价换量来的,9月份仁恒河滨城的成交价基本都在12万左右。
比较神奇的是,10月份,联洋依旧卖得动。
但是,换来成交量的就是价格的继续下探,文章开头发的房子只是最近流传的比较多的一套,最近联洋板块内10万左右的房源已经很多。
当然,作为浦东内环最好板块的联洋低价出货,直接让整个浦东内环趴窝,其他板块的二手房都卖不动了。
这同时就带来了一个巨大的风险——浦东内环价格体系的崩溃和重塑。
虽然一直在说联洋,但实际上浦东内环的楼市几乎可以看成一个整体。
当联洋和塘桥一个价之后,塘桥的房东要如何自处?
趋势已成,即使有新政激活楼市,短期内的颓势恐怕无法立刻掉头。
只能做个合理的预测,短期内,估计是史无前例的可以淘到大把笋盘的时间了。
05
天不会一直阴下去,房价也不会一直跌跌不休。
从时下来看,当价格下探到某个界限的时候,联洋或者浦东内环就从区域市场变成了全市市场。
全市的客户都会涌向这里,在一段时间过后,量价重新达成新的平衡。
至于未来,至少可以确定,浦东内环最大的冲击者,杨浦的新房供应开始减少了。
即便未来这些项目交付,站在二手市场看,99户型的客群和150平的客群,完全不是一批人。
就算是五六年集中交付,恐怕影响也不会如今天这般大,联洋的房价迟早会回到他该在的位置上,符合“中产社区”的价格站位。
但是,联洋的老化趋势,的确是无法阻挡,单是停车难这个问题,目前还是困扰着不少新购入的业主。
下一轮周期到来,领涨的板块,恐怕就是其他的板块了。
篇幅有限,具体的购房问题可以私信我们,也可以报名参加我们的线下沙龙,具体可关注后看附文。
▼以上为正文
编辑∣环线咨询