天河华景新城,被买家抛弃
讲个恐怖故事,华景新城大部分小区,已经满20年了。
在很多人的视角中,房子过了20年,就自动归纳到老破小的行列中。
任其配套多么成熟,居住氛围多么融洽,楼龄老就是原罪。
今天,籍着华景新城,来聊聊超过20年的小区,是否还有入手的价值。
一到六期近半年都没成交!
它们被抛弃了?
华景新城是一个占地面积约60万平的超大型社区。
整个社区范围包含了:住宅、写字楼、小学、大学、幼儿园、商场、底商、医院、公交车站。
华景新城外立面
生活中的一切需求,都可以在华景新城周边满足。
天河、多配套、强学校,幼儿园还不用摇号。
这些卖点,很容易吸引想要在广州扎根/鸡娃的年轻人,所以,华景新城的成交量一直很稳定。
但华景新城并非全是优点,缺点就是有点老且贵。
1993年开始开发的华景新城,最老的一期已经年满30。
正所谓男人三十一枝花,房子三十。。。
除了华景里、珠江俊园之外,华景新城大部分小区的楼龄已经接近或超过20年。
这些20年楼龄的小区叫价并不低。
30年楼龄的一期叠翠居,二手挂牌均价约5.8万/平,18年楼龄的陶然庭园挂牌均价约7.3万/平,17年楼龄的珠江俊园挂牌均价约8万/平。
楼龄较新的华景里挂牌均价更是去到101396元/平。
5.8万/平的价格,可以买天河东几个卷成麻花的新房,10万+的价格,可以买牛奶厂的几个新豪宅。
华景虽好,但这个价格配上这样的楼龄,性价比显得不太高。
也有人会说华景的地段、确定性都是新盘不能比的,买房买的就是安心两个字。
公说公有理,婆说婆有理,唯独成交数据最中立。
华景新城楼龄超老的一到大六期,最近半年都没成交。
它们正在被市场抛弃!
华景新城,太像老破小!
在地段、配套、学校这些基本盘没变的情况下,单是因为楼龄老就会被市场抛弃吗?
要是如此,华景新城这批年满20的小区未来是否会走上被抛弃的老路?
房产君在下雨天,认认真真的在华景新城泡了一整个下午,以一个购房者的视角好好地审视了这个超级大盘。
首先看的是建于1997年,26年楼龄的五期丽景园。
外立面
六期以前的华景新城,都是楼梯楼,中介说后期有加装电梯的可能,现场也有看到有加装的案例。
但,个人感觉对于年轻人来说,没有电梯可能不是最大抗性。
整个小区的观感不佳才是最大抗性。
小区的环境是这样的:
小区内部
26年的老小区没有实现人车分流,车就停在楼底下规划的车位或露天停着。
我第一感觉是,如果孩子自己在楼下玩,会很担心有安全隐患。
地下停车场也有,不过过于昏暗老旧的状态,让人很容易联想到下雨泡水的可能。
车库入口
进门之后,有大量自行车停在楼梯间,搭配发霉剥落的墙体,真的很难令人联想到这是价值5-6万/平的房子。
入户大堂被自行车霸占
户型方面也一言难尽,小高层的房子,没有阳台,房间也没有足够大的采光面,唯一的卫生间还是暗卫。
暗卫
户型设计真的过时了。
当然了,学校还是很好的,华景小学南小区就在楼下,去年刚扩招,一年级有23个班,学位非常充足。
幼儿园有三所,基本不用摇号就可以读。
华景小学南校区
一句话做总结:基本只适合看中教育的家庭,不重学位的小年轻大概率会被老旧环境劝退。
第二间看的是小六期的逸晖居,楼龄24年有电梯。
逸晖居的整体观感要好很多,起码它有大堂,大堂里还有乒乓球球桌。
逸晖居大堂
但浓浓的上世纪90年代的港式建筑味道,还是从各个角落流露出来,昏暗的电梯间,没有阳台的设计。
逸晖居户内/楼梯间
这些东西无时无刻一直提醒着你,这是一栋很老的房子了。
小六期所在的华景新城西侧,可能是整个华景新城最吵的一边,华快就在旁边,噪声会不分日夜,无时无刻的骚扰你。
但我在看房期间,噪音倒是感觉还好,可能是白天整体的分贝都比较大,华快的声音与生活噪音混合在一起了。
反倒是隔壁户的声音听得一清二楚,要是认真听可以听到完整的对话内容。
房子的隔音有很大的问题。
一句话总结:耳朵灵敏的朋友慎选。
最后一间看的是陶然庭院的房子,18年的楼龄,电梯房。
陶然庭院
有意思的是,18年的楼龄跟24年的楼龄基本感觉不到什么差异。
大堂基本一样,甚至还小了些;楼梯间也是浓浓的港风,也是一样的墙体脱漏,外加稍微发霉。
陶然庭院大堂/楼梯间
进步的是,户内有阳台了,景观也还不错。
不过采光面不足的问题仍然没有解决,室内总是有昏昏沉沉的感觉,厨房虽然有窗,但单一光源不能照亮整个厨房。
会有一种感觉,6年差距真的没有多少。
可是它们的挂牌均价却差了接近1万元/平,价差没有很明显的反应在产品上。
我是购房者的话,并不会为这个阳台给多1万/平的价差。
一句话总结:阳台爱好者,可以冲。
华景新城,以后只能变老破小了?
看到这里,可能你会觉得,这个说不好,那个说不值,买房子买个地段就够了。
华景新城什么都有,学校也好,你非要硬挑刺也没办法。
我并不同意,地段重要、配套重要,教育重要,但房子舒服舒心同样重要。
你是住在房子里,而不是住在学校里,更不是住在楼下的商铺。
华景新城的问题在于,时间在它身上留下了太多痕迹,比如应该有水的水池是空的。
应该维护应有的秩序是缺失的,我走遍了华景新城所有组团,只有最新的华景里没有大门常开,其他都是“无掩鸡笼”,自出自入。
真要追责的话,康景物业肯定要承担大部分责任。
第二个问题是,20多年前的设计,不符合现在的审美。
人车不分流,车开到人行道上,密密麻麻的港式设计。
甚至最新的华景里也是这种20年前的圆弧窗台设计。
外来的购房者没有亲身经历过华景新城的生活场景,房子的观感先扣分了。
所以你可以看到,体验过华景新城便利生活的业主,会放出比较高的挂牌价,但最终的成交价要低了不少。
实际上,这算是角度不对等,信息不对称的结果。
业主想要出货,首先应该考虑的是,怎样将房子身上的岁月痕迹给淡化。
这点,大把参考案例。
现在天河大部分叫得出名字的二手项目,都满了20岁。
比如珠江新城的凯旋新世界、保利心语、金碧华府等等,尽管户型上都有一定的落后。
但起码它们做到了淡化岁月痕迹,所以在观感上能做到与价格匹配。
未来华景新城的楼龄会越来越老,在众多新盘二手夹击之下,出货可能会越来越难,价格可能会越来越低。
如果想要避免这种情况的话,不能只靠配套全、教育好这两张牌了,可能还需要想办法,如何改善观感才行了。
小区内绿化整理下,大堂更加灯火通明,楼梯间墙体剥落及时维护,这些都是简单而有效的方式。
楼龄20年的小区可以入手吗?
可以的,如果它看起来不像20岁这么大的话。