“831”认房不认贷等一系列政策组合拳已经落地一个多月，国家统计局也发布了三季度的经济数据，表现的并不好，从大碗跟踪的一二线城市表现来看，政策效果不及预期，楼市行情整体步入新一轮疲软。
上周的一周数据整理稿中就说到杭州后续肯定会出政策，并且由于政策刺激效果不及预期，工具箱里还有那么多工具，后续必将拿出各种工具来“修复”。
这不，10月16日杭州出台了新政，自然资源部10月17日发文建议取消地价上限、取消远郊区容积率1.0的限制。
最振奋人心的无疑是取消土地拍卖中的地价限制，这意味着土地市场重回价高者得的时代！
拿已经落地“取消地价上限”的合肥、济南和成都举例——
10月11日，合肥土地市场网公布了合肥年内第三批拟出让宅地的清单，6宗地明确于11月2日出让，按照最新的地块公告，此次推出的地块将采取拍卖方式出让，即：竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。 10月9日，济南市自然资源和规划局发布补充公告，对10月中下旬即将进行的市本级两场土拍出让规则进行调整，恢复2017年8月前“价高者得”原则确定竞得人，出让环节不再设立最高限价。 9月26日，成都发文放松限购的同时，也明确了中心城区商品住宅用地实施竞地价拍卖，且新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价，即竞地价+取消商品房限价。
拍卖方式由“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”改为“由竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人”，仅设置了最低起拍价，不设置居住地块最高限价，还没有最高限价转竞品质摇号等规则，一下回归当年模样——
回想2016年那会，上海土拍地价溢价30%以上的比比皆是，部分热门地块的地价甚至翻倍，地价上升就刺激了周边的二手房房价上涨，从而产生了房子涨价的预期，有了预期资金就非常愿意进场，入场资金增加从而推高房价，形成涨价的事实现象。
好了，涨价的事实现象已经构成。
以国人的调性那肯定是买涨不买跌，现在涨价了，冲啊！
原本还在观望的刚需和刚改坐不住了，跑步进场！
库存就这样去化掉了！
也就是是因为2016年楼市火爆全国地王频出，为了给市场降温，北京、天津、杭州、苏州等热点城市率先施行土地拍卖最高限价，并在热点城市实行了复杂的土拍规则。
到2021年下半年，全国范围调控开启，几乎所有城市都开始实行土地拍卖最高限价，致使后续一系列问题——
2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%；2023年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降20.9%，按此情形下去今年有望创近十年来新低。
如今各地土拍市场爆冷，早已失去当年火热景象，尤其是非一线强二线城市，土拍市场交易冷淡流拍现象频出。
市场形势已经完全转变。
取消原有竞配建、竞自持、“竞品质+摇号”等土拍规则，解除此类行政干预，恢复相对简单的“价高者得”的市场化参与模式，以此降低土拍门槛，增加土地市场活跃度，才是现在的市场所需要的。
取消地价上限，也意味着新房限价将会随之取消。
预计合肥、成都、济南等城市房价也不限价之后，其他城市尤其是非一线城市也会很快落实或跟进。
地价和房价都不限价，市场重新回归到2011年之前充分市场化的阶段，彼时地价和房价将完全发挥市场化调节作用。
预计今后各类城市尤其一线城市和强二线城市将激活土地和销售市场的活跃度，
好的项目不再受限价政策限制，即使未来优质地块出现地王，也将通过高品质项目向市场兑现结果。
优质地块将会率先受到影响，对土地市场和房地产市场修复起到带动作用，而这类地王项目必将带动一线、强二线城市的楼市率先复苏！
取消远郊区容积率1.0的限制，翻译翻译，这就是取消近20年的限墅令啊！
对于容积率低于1.0的别墅开发的限制始于1994年，限制从2003年开始陆续加强并于2019年达到限令巅峰，在2023年才开始放松——
1994年，建议限制别墅用地开发。 2003年，国土资源部发文，限制开发别墅项目和高尔夫项目。 2005年，发改委规定，从审批到贷款全链条限制别墅项目。 2012年，国土资源部和发改委联合发文，严格限制审批别墅用地。 2019年，住建部特级公告，要求各省相关部门立即暂停办理别墅项目的建设审批手续，对已建、在建、在批、待批的别墅项目进行梳理。 2023年5月，住建部废止公告。上海、镇江、多地县城重新出现低容积率别墅用地，不少核心区也开始出现别墅用地。
尘封20年的别墅用地突然放松似乎在释放种种信号——
一是市场似乎在鼓励富裕阶层购买符合需求的改善居所，通过放开低密度别墅产品来鼓励“富人下场”。 二是目前远郊区一次性大规模出让土地变得越发困难，很多地区开始小规模出让，此举似乎是在给小规模土地供应创造条件。
连云港住建局在自然资源局发布消息没过半小时就发布了公告《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》其中提出：
根据市场需求稳步增加改善性住宅产品市场供应占比，支持发展带院落住宅、大平层住宅、“第四代”住宅等多样化住宅形式。放宽容积率计算规则，优化设计条件和建造标准。
其实在大家无人关注之时，别墅正在偷偷上涨！
上海徐泾西虹桥是典型的刚需、刚改、别墅混合区，片区内独栋别墅在这一轮行情的表现很有意思——
2019-2021年，刚需、刚改、别墅普涨，平均涨幅+25% 2021-2023年，剧烈分化，别墅上涨+50%，刚需刚改下跌-10%。
独栋别墅的这种趋势不是徐泾独有，浦东的御翠园今年的成交量和价格都很强，不止上海，从全国来看独栋别墅的走势其实都很强势。
限墅令的取消想必将深深影响下一轮的领涨风格，在未来新一轮周期中也许将走出自己的特色。
大人们时代变了！为打压阶层分化而实行20年的限墅令解禁了，为打压房地产而限地价也放开了，房价向上的天花板空间正在一点点被打开。
那有人就要唠两句了——
天花板打开了也没人买啊 限价放开了也不一定能突破啊 允许房价上涨但是现在没人接盘啊
以上，你完全不用操心。
就拿刚出台新政的杭州举例，核心城市好的板块都放出来了，整一个脱衣舞大动作，撩拨着每一个想在杭州安家人的心弦。
看看杭州新政后部分市场反馈吧：
奥体板块：晓风印月，奥邸国际，观品等改善大户型率先成交，其他热门次新有成交但没爆发，客户方面价格轻微上浮，业主方出现观望心态，等待周末市场的反馈。 未科板块：三兄弟带看量明显上升，有成交但是价格没涨，天空之城带看量上升，成交动静不大。
只要城市能级够高，只要开放的区域够核心，就一定有人心向往之。
整个杭州市土拍住宅供应量明显下降，并且核心区钱江新城已经没有新房库存，只有奥体和未科有少量新房，去化简单。此时看好杭州，不无道理！
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