杭州，公认的内地炒房第一城。

除了居高不下的房价，杭州住户杠杆率高达140%，买房热情稳居全国第一。

相比其他二线城市，在亚运会结束几乎是利好尽出后，杭州新政终于姗姗来迟。

10月16日，“杭六条”新政正式出台。除主城四区外，其余板块都不再限购了。

杭州的突发放开限购，被认为是楼市的破防，也留给了市场两大悬念：

对于杭州房东们来说，至暗时刻能否迎来转机？

对于还在坚守限购的北上深来说，是否有可能会突破限购？

01

杭州房东的至暗时刻

杭州房东们，正在经历楼市的至暗时刻。

首先，杭州的二手房去化艰难，信心严重不足。

根据贝壳研究院数据，杭州9月二手房成交周期已达213天，而去年是169天，前年是144天。

很多想卖房打新的业主发现：二手房好像卖不动了，连愿意上门看房的人都很少。

其次，除了成交周期拉长外，二手房的价格也在持续走低。

杭州的朋友告诉总爷：现在杭州二手房，小幅降价也没人来看，只能大幅割肉。

杭州9月二手房成交均价2.9万/平，创下近2年新低，同比去年降幅高达7.8%。

去年以来，杭州二手房“崩盘”新城持续登上热搜，而且还是互联网巨头“裁员”所引发。

2022年，阿里总部周边阳光城未来悦楼盘成交价，直接从500多万跌到了400多万，几乎普遍降价100多万。

这个小区2021年的最高挂牌单价达到了约8万元/平，6万以上的接盘侠据说也不少，如今挂牌价跌至5万左右，不少人已经损失了上百万。

更可怕的是，仅仅阳光城未来悦这一个小区，贝壳上的挂牌量竟然高达139套，如果不降价真的连看的人都没有。

成交异常缓慢、降价才能跑路，杭州房东们正在经历着至暗时刻。

当然，如果是自住的家庭，这些涨涨跌跌可能还好，毕竟全国楼市表现都一般。

但杭州之所以被称之为“炒房第一城”，根本在于极高的杠杆率。

杭州住户的杠杆率高达140%，持续居全国第一，远超北上广深，可见投资情绪多么高涨。

面临如此低迷的楼市，杭州必须扭转局面了，因为楼市背后的土拍市场不容有失。

02

保楼市就是保土拍

杭州虽然不是一线城市，但拥有不输一线城市的土拍市场。

今年上半年，杭州累计出让91宗宅地和商业用地，出让金高达1002.9亿元。

总爷复盘了下历年土拍数据，发现杭州的土拍市场一直很稳，2017-2020年甚至连续三年称霸全国。

今年以来，新房市场的冷清，迅速传导到土拍市场。

9月，杭州全市新房成交套数环比减少26.98%，同比减少46.92%，全杭州仅卖掉5010套新房，创下了阶段性新低。

与此同时，在9月20日的杭州土拍中，8宗宅地有5宗底价成交，其中4宗都是地方平台公司拿下，这是一个危险的信号。

由于二手房普遍在跌，新房二手房的倒挂几乎消失，摇号红盘的数量开始锐减，开发商甚至开始送金条来填补差价。

如今，保楼市就是保土拍。

于是杭州亚运会刚刚结束，就有了昨天“杭六条”的出台，总爷总结下核心政策：

1. 大幅收缩限购圈，全面放开限购。杭州目前只保留了主城四区，其余区域全部放开限购，包括网红奥体与世纪城板块。

2.社保要求大幅放松，大幅增加购买力。之前非户籍2年的门槛，被简化为有社保和纳税记录就行。

3. 法拍房取消限购。不管是限购还是非限购区，法拍房均无限购要求，难道是法拍压力也很大？

新政发布后，杭州楼市对购房者几乎是来者不拒。

接下来就看这轮新政，到底能不能托起土拍、楼市，以及杭州房东们脆弱的信心了。

毕竟现在不缺房票了，就缺钱了。

03

杭州之后，上海接力？

杭州，一直都是二线城市楼市的龙头。

随着南京、武汉、苏州等二线城市陆续放开，一线城市广州的意外放开，杭州最终也“失守”限购，而且新政力度空前。

如今真正严格执行限购的城市，只剩下了北京、上海、深圳。

作为杭州的邻居，很多人开始议论：上海会不会放开限购？

如果一年前有人说上海放开限购，那一定觉得这人疯了，但是现在可能得犹豫一下。

首先，上海市区还不具备放开限购的条件。

二线城市放开限购，核心问题在于房子卖不掉了，目前上海市区还不存在这样的问题。

今年以来，上海市场也出现了不小波动，但市区仍然保持着极强的韧性，核心区位的优秀产品依旧能打。

以上海内环的中海海上和集为例，项目顶着压力完成两次开盘两次售罄。

中海用实力诠释了，靠谱开发商+优秀产品+核心地段的组合，依旧能够穿越周期。

另外，作为超级一线城市，上海具有巨大的虹吸效应。

一旦放开上海市区限购，势必会吸引到周边乃至全国的投资客，不但会扰乱市场价格，更有可能掏空二线城市不多的豪宅购买力。

除了市区之外，上海郊区以及五大新城，到底有没有可能放开限购？

从开发商端看，郊区和五大新城的大盘去化艰难，而且也已经传导到了土拍市场。

总爷关注到，国央企开发商们，都在扎堆热门板块和核心区域，对郊区大盘愈发谨慎。

中交城投在上海青浦豪掷百亿，开启了上海史上最大旧改的凤溪城中村改造。

总爷在周边进行了探访，发现目前拆迁工作正在进行，城市界面的更新也需要更多时间。

最近中交凤启虹桥入市，由于目前各种规划还未落地，虽然拿出了95折优惠但依旧表现冷清，首开认筹率只有40%，靠中介渠道苦苦支撑。

这也是远郊大盘的缩影，体量大、去化慢，让很多房企望而却步。

但郊区建设需要大量资金，没有土拍支撑怎么行？

从客户端看，这两年五大新城的人口导入，似乎也慢于市场的预期。

如果有选择性地放开新城的落户资格，无疑是对楼市和人才导入的有力刺激。

上海非核心区域降低购房门槛，已经是呼之欲出。

说到底，无论二线城市还是一线城市，在没有更大规模刺激政策的背景下，

放开限购几乎都是最后的底牌了。

如果这张底牌被证实无效，所谓的至暗时刻可能才刚刚开始。

如今杭州选择了摊牌，你看好后续表现吗？

对于杭州放开限购，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。