来源：成都淘房志

撰文：荔枝园

有业主将挂牌价一夜下调118万，这个城市又多了个伤心的人！

南城都汇一期某业主在新政后挂出房源，本以为这波市场会重新起飞，挂牌价也就超过了小区均价。

谁料国庆期间无人问津，国庆后成都楼市非常热闹，每个工作日能有一千套左右的二手成交量。

但热闹和他毫无关系，最终他只能认清现实，将价格下调118万，如今的价格算是小区挂牌价的中位数，不过截至目前带看次数仍旧是零。

然而这并不是个例，为了置换成都许多二手房业主将本就不高的价格一调再调，已经跌麻了。

下调后，符合买家心理预期的价格，才是成功成交的秘诀。

在下调价格的另一端，是改善业主刷新小区历史成交价，成功置换。

对于购房者来说当下能入场了吗？进入二手房市场应该选择什么样的房源？一起来看看吧！

01

置换业主跌麻了

更多刚需进入二手市场

今年国庆，在新政和双节的双重刺激下，成都二手房在成交量方面也取得不错的成绩。

节后成都二手房平均以每个工作日一千套左右的速度成交，成绩比较亮眼。

全市成交房源套均面积为97.65㎡，中心城区成交房源套均面积为96.83㎡，成交主力仍旧是刚需。

造成这样的局面，主要是因为如今成都新房以改善房源为主，并且限价取消后，新房价格上涨，购房门槛进一步提高。

低预算的刚需被迫进入二手房市场。

面对近22万的天量挂牌，刚需看似选择广泛，实际选择空间狭小。

目前成都全市二手房挂牌总量为218499套。

但房龄15年内，有电梯的商品房，房源总量也才98785套。

如果其他要求不变，把房龄要求提高到十年内，可供选择的房源仅54391套，这个数量还包括远郊房源。

满足房龄在十年内、有电梯、商品房这些条件的房源，锦江区有2827套，青羊区有2163套，武侯区有1617套，金牛区有1780套，成华区有4363套，高新区有5309套，天府新区有6464套。

在5+2区内可供选择的房源总共只有24523套。

这足以证明，成都二手房源挂牌数量表面上很多，但是去掉老破小和非住宅产权房源后，能供普通购房者选择的数量非常少。

如果还要考虑交通、学区、产品等多重因素，那可供选择的房源更加少。

在市场上好房子始终是稀缺资源。

对于当下急于置换的业主来说，在没有学区、交通、配套或是产品等核心优势支撑的情况下，调整自己的价格，似乎成为了竞争激烈的市场下唯一的选择，成都业主也已经跌麻了！

调整10万内属于常规且持续性的行为，50万内的也不在少数。

更是有业主认清现实从小区内的挂牌天花板，降到小区内偏中等的价格，降幅高达22%。

不得不说这也是一种非常强势的引流手段。

02

高新天新跌幅明显

首选核心强势板块

二手房天量的成交和挂牌，业主的退步，对应的是明显下跌的均价。

根据链家上成都二手房地图找房，今年一月和十月的截图可以发现，5+2区中，高新区和天府新区价格明显下跌，主城5区价格依旧稳定。

（两幅图从上到下分别为2023年1月和10月的截图）

金牛、成华、武侯等区因为基数本就低，价格没有更大的变化的空间。

青羊和锦江则是作为主城区中的强势区域，学区配套等优势整体比较稳定，反映在价格上也非常稳定。

高新区和天府新区作为成都楼市双顶流，容易出现风来跑得快，风停容易跌的情况。

以天府新区为例，可看到天府新区近期的均价为2.2万/㎡，一月他的均价为2.3万/㎡，去年同期他的均价接近2.4万/㎡，同比上年跌幅6.1%。

其中四河、南湖、海洋公园、华阳等成熟早，房龄偏大，较为刚需的板块，跌幅尤其明显，海洋公园同比上年跌幅近10%。

再看高新区，降幅也非常明显，高新区目前二手均价是2.5万/㎡，一月份他的均价为2.6万/㎡；对比去年同期下跌1.8%，跌幅较为可控。

高新区跌幅较大的也以华阳、中和、中德、广都、新北、神仙树等房龄高、位置算不上核心，且产品较为刚需的板块为主。

不过像金融城这样的稀缺核心资源，均价依旧在稳定上涨。

比如誉峰二期、天府世家等近期有成交的金融城二手小区，成交价都比较稳定，中海九号公馆和西派国际的二手成交更是重回巅峰。

（西派国际套五部分房源成交记录）

西派国际在9月底成交一套建面约朝南，建面约219㎡的高楼层房源，成交价为1338万，折合单价为60993元/㎡。

对比以前成交的同户型房源有明显上涨，刷新了该户型房源的历史成交价。

从高新区板块对比可以发现，在没有其他利好条件的情况下，区域内边缘刚需板块下跌几乎成为了一种不可阻挡的趋势，而核心板块价格更为稳定，能在市场下行阶段逆市上涨。

但总的来说，成都二手市场目前处于微调阶段，整体价格较为稳定，不过两级分化越来越明显。

投资稳赚的项目越来越少，当下买房主要还是满足自住需求，不过即使是自住也要考虑保值增值的问题。

在考虑保值增值基础上，当下买房的底层逻辑还是核心，核心区域的核心项目。