虽然深圳调整政策已经一个多月了，但是当下深圳很多小区的房源还在降价，和去年相比，甚至还有不少房源下跌幅度接近一半。

比如最近在沙井的次新楼盘博林君瑞就成交了一套89平3房户型，成交只有430万，单价4.8万/㎡。

而市场巅峰期同户型成交单价达到730万，单价8.2万/㎡，和巅峰期相比，成交价格跌幅达到41%！

实际上，深圳不仅仅是单个房源或者楼盘的跌幅大，各个区域的板块跌幅也不小。

那么在众多价格受影响的板块中，深圳哪些板块跌得最多？

这个问题其实我自己也很好奇，于是我找了找市场上的数据，发现大家都只统计了单个楼盘下跌的数据，并没有人统计深圳板块的详细跌幅数据。

好吧，别人不干我来干。

我根据最新的挂牌数据和去年的房价数据计算了一下从去年到现在深圳跌幅前10的板块。

从上方的统计表中不难看出：

跌幅最大的板块，是福田的百花片区，跌幅达到30.2%，其次是罗湖的万象城，这两个板块都是关内核心区域的板块。

可能很多人以为核心区南山、福田的板块应该会霸榜，但比较令人意外的是，排在前10的板块中，有很多板块都不在关内。

比如第三名的坪山中心区、比如光明的光明中心区、龙岗大运、宝安翻身以及大鹏，都名列跌幅前10，而且跌幅全部超过20%。

在前10的板块中，我觉得可以重点讲讲跌幅排在前3的板块。

在分析之前提醒一下大家，别以为我只做了房价跌幅前10的板块，实际上深圳所有区域板块的房价变动我们都有整理。

整理完之后我发现从去年到现在，深圳不仅有房价下跌的板块，甚至还有板块的挂牌价上涨了！

想知道今年深圳哪些板块的房价涨了？或者想了解自己关注的区域房价跌了多少？

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下面详细说说跌幅最大的片区百花。

百花大家应该很熟悉了，房价崩塌的主因就是学区房价值垮了。

但即便都带深实验的学位，百花内部的小区跌幅其实也有分化。

大家看看我上面整理的百花小区跌幅榜。

跌幅最大的小区是长城花园，跌幅达到43%，如果你21年高位买了一套，现在腰斩卖可能都卖不出去。

跌幅第二的是南天一花园，紧接着是长安花园和长城二花园。

仔细看这些小区的信息，你会发现这些小区的楼龄几乎都是百花片区最老的。

跌得最猛的长城花园楼龄也最老，南天一花园和长城二花园都是80年代的房子，只有长安花园稍微年轻一些。

而整个片区最年轻的小区——百花园

跌幅相对来说就没有那么大，只有15.7%。

楼龄更老的小区跌幅更大，说明百花的下跌逻辑除了学位贬值之外，还有一条逻辑不能忽视——居住价值

百花小区普遍比较老，学区不强势之后，就只能拼居住品质，因此百花园楼龄小的优势就凸显出来了。

而且很重要的一点是：百花园几乎没有小户型。

小区最小的户型是53平一房一厅，其他户型全部在80平以上。

和其他小区那些30多平的户型完全不同，百花园53平的户型也是可以正常居住的，即便是纯粹为了学区买了房子，学位用了之后，房子租出去也一样有市场。

相对百花其他小区，百花园的炒作氛围没有那么浓，所以这个小区的价格也比其他小区更稳定。

百花园的案例，其实也为未来想要买带顶级学位的学区房的朋友提供了一个思路：

要买顶级学区房，除了关注学位之外，更要关注居住属性。

不过百花只有一个百花园，大多数学区房都是老破小为主，既有居住价值又有学位价值的房子少之又少、可遇不可求。

顶级学区房的学位优势虽然被打击了，但是深圳优质的教育资源一时半会还是会相对集中在关内核心区域，很多人依然还是想要挤破脑袋买顶级的学区房。

所以我相信很多朋友还是会对顶级学区房感兴趣。

那么问题就来了，接下来哪些板块的学区房值得买？稍微有点居住属性的小区又有哪些呢？

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说完百花，再说说跌幅第二的万象城。

罗湖万象城属于罗湖最中心的地段，昔日罗湖的地标地王大厦以及京基100都在这个板块。

区域内有两个标杆盘：幸福里雅居、中海天钻

08年的小区幸福里雅居最新单价7.6万/㎡，历史高点是11.8万/㎡，跌幅达到35.6%。

中海天钻是2015年的次新盘，最新单价是8.2万/㎡,历史高点是10.8万/㎡，跌幅大概为24%。

本以为罗湖的次新盘比较少，价格泡沫应该会更大，但没想到反而是楼龄更老的小区跌幅更大。

万象城之所以跌得这么惨。

主要原因是：自身定位和实力不匹配。

万象城凭借着商业吃老本，一直属于罗湖价格相对较高的板块，自身的定位也是区域的核心，很受本地的old money群体认可。

所以即便罗湖没落，但在前两年房价最火的时候，万象城依旧依靠本地的购买力维持着很高的价格，当时周边新房单价都在8-9万/㎡之间，二手房又能低到哪儿去？

但是这两年政策一打击，罗湖本地的购买力都没钱买了，万象城这边又没有什么顶尖的学校、居住环境也不怎么样，房价自然就从高位降下来了。

最后说说坪山中心区。

坪山其实二手房数量并不多，市场上以农民房、小产权房居多，唯一一个二手房较为聚集的板块就是坪山中心区了。

坪山中心区有3个项目较为标杆，全部集中在坪山中心公园这一块附近。分别是：

招商花园城 万科金域东郡 深城投中心公馆

我查了一下数据，发现这3个小区跌幅都在25%-30%之间。

招商花园城和巅峰期相比下跌27% 万科金域东郡下跌幅度达到24% 深城投中心公馆下跌幅度为29%

坪山中心区的跌幅，基本上和西部热门板块持平。

远超大多数东部的板块。而且关外所有板块中跌幅最大的板块。

我觉得相比很多关外的板块，坪山中心区之所以跌幅这么大，有两个核心原因：

第一，地铁线炒作房价

14号线是坪山的第一条地铁，地铁于2022年开通，早在2020-2021年期间，地铁经过的周边房价就被炒起来了。

中心区是坪山配套最完善发展最成熟的区域，房价炒作自然是最猛的。

在最高点的时候，中心区的二手房挂牌价多数都在5-6万/㎡之间，坪山卖6万的房子，这泡沫能不大吗？

第二，最致命的一点，坪山这两年新房越来越多！

坪山本来的购买力就不算多，大部分购买力都去买限价的新房去了，二手房就算降价都难出货，业主只能比谁报价更低，房价必然是大跌的。

其实坪山中心区算是关外板块的一个缩影。

现在深圳多数新房都集中在关外，天量供应挤压二手市场，二手房业主越来越难卖，买家也不知道该不该下手。

不过在深圳买二手房相比买新房有一个好处——能利用杠杆

如果能撬动起杠杆，对买家的首付要求会低不少，适合那些手里资金不多，但又准备在深圳买房的买家。

很多朋友现在手里只有200万、100万甚至连100万都不到，他们可能都还在考虑坪山、龙岗的房子，想买好一点的，但又担忧自己的首付够不够得上

实际上在深圳如果能利用好杠杆，完全可以买到更好的板块，比如宝安甚至是前海。

具体如何进行骚操作撬动杠杆买房，我们团队会有一场闭门直播课详细给大家讲讲。

如果你的预算不太够但又想在深圳买到好一点的房子，建议你来听听这一场闭门直播课，直播课的链接可以扫码加微信免费领取。

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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