最近我们不是老谈分化嘛。

原以为这个词只存在于楼市，没想到连广州的商场也开始分化了。

我原先以为的北京路，都是这样的：

北京路实景图

但实际上，在人从众的北京路里，居然有那么一些“异类”商场。

门外熙熙攘攘，店内却是冷冷清清，主打一个“快乐是别人的，我什么都没有”。

明明出身于富贵人家，咋活得如此落魄呢？

同人不同命

首当其冲的是恒润广场。

这个名字大家可能觉得有点陌生，其实它前身正是北京路天河城。

这个广场的位置很绝，位于北京路的中段，就在西湖路和北京路步行街的交界，西湖路也是出租车上落客的主要街区。

可以说，恒润广场天生就在人流的汇集主要场所，然而，这泼天的富贵，它好像一点也没能接住。

商场附近是以骑楼建筑设计为主，走得的是老广风格，但商场的外观还停留在上个世纪90年代，没有达到视觉统一。

另外，恒润广场以巨型LED屏幕作为装饰，好家伙，这差点没把“广告位招租”写在门面上。

一般来说，商场的外观决定了商场的逼格，这种土土的外观，让我有了巨大的心理落差。

带着疑问，我走进商场。

第一印象，一楼的商店还算比较多，其中不乏一些知名咖啡店、茶饮店，人流还是比较充足的。

继续深挖，我发现一楼除有咖啡、茶饮店之外，还有知名零售便利店、玉器店、金饰店、手机店、夹娃娃店等，店铺的种类有点混乱。（滑动图片查看更多）

从商场中庭可以俯瞰负一负二层，这两层基本是黑灯瞎火的状态，除了多年前残留的招牌，几乎看不见运营的店铺，和外面相比，一个真就天，一个地。

越往上槽点越多。

譬如扶手电梯停运，如果你想要从一楼走上二楼，还得“爬电梯”。

二至四均是一些低价的服饰店，箱包店。

部分店铺还把衣架摆放在过道，身处其中，有种在2000年首次到状元坊或者女人街逛街的感觉。（滑动图片查看更多）

从五楼开始，人流肉眼可见地减少。

原本五至六层是运动服饰、名牌折扣等的主场。

现在只有零零散散的铁架。

布满灰尘的招牌，残破的墙体。

甚至连扶手电梯也不运作了，更别说开空调了，完全是处于零运营的状态。

继续往上走，让人没想到的是，七到八楼仍然有店铺在营业。

但这些店铺全是餐饮店，因为还没有到饭点，部分餐厅员工在电梯厅休息，店铺里面人流也比较少。

用一个词描述恒润广场——割裂。

商场外观和周边骑楼设计对比过于强烈，一个复古，一个老土，有种水火不容的状态，让人产生了巨大认知割裂。

其次是招商的问题，以商场一楼为例，商场店铺种类从饮食到零售到金饰“应有尽有”，咋一看雨露均沾，实际上是一盘散沙。

这种感觉像是走进了大卖场，而不是一个有逼格的商场。

要知道，天河城广场的一楼，基本是以奢侈品店以及国外化妆品店为主；太古汇的一楼以国际奢侈品为主；荔湾的领展购物中心，以大型运动品牌为主，电子产品店为辅……

太古汇一楼部分店铺

一楼是商场招商实力和格调的门面，当门面没法抓住大家的眼球，其他楼层基本很难翻盘，因此，在恒润广场，越往上走，大家购物的期待值不断降低，生意只会越惨淡。

这不像是个可以逛街的地方，只是一个大家逛累了可以休息的地方。

从图片也可以看到，大家宁愿呆在一楼的休息处，也不愿意多走动，与其说这是个商场，还不如说是带空调的歇脚处。

恒润广场一楼平台聚集的人群 图源：广州PLUS

对比天河、海珠等知名商场，目前恒润广场的招商水平较低，有点浪费这么好的区位，比起硬着头皮经营，我认为这里适合更好的操盘手来盘活。

当然，除了恒润广场，我心目中还有一位意难平——

大佛寺隔壁的光明广场。

光明广场是一个区位很好，业态比较丰富的商场，其负一层更是拥有南越国木构水闸遗址。

就在今年8月，光明广场顶楼还设置了星光明文体公园，在广州，这样的商场+体育+博物馆的联名可以说是绝无仅有。

然而，走进光明广场，我有点失望。

比起商场，我认为这里更像一个野生市集。

一楼以娃娃机店为主，其余的地盘被刮刮乐、服饰店瓜分。

说好听一点就是人气很旺，说难听一点就是廉价，和三四线县城的商场没有区别。

俯瞰光明广场一楼

因为娃娃机数量比较多，挤压了原来一楼的空间，当人流达到一定的数量时，整个商场会显得非常拥挤。

其他楼层的店铺分布也很杂乱。

我们可以看到餐饮店和电影院相连，还能看到宠物店和娃娃机店连在一起，理发店和游戏机店连在一起，没有非常明显的分类。

餐饮店、宠物店、密室逃脱等不同形式的店铺，对用水用电设施的要求也不同，加上日常欠缺保养，部分楼层更出现空调滴水，墙体剥落的问题。

可能是当天有雷阵雨加暴晒的缘故，顶楼的星光文体公园基本没有人光顾。

柠檬茶店只有黑板和制茶机在看守门面，此前很火的围炉煮茶店，如今只剩下一堆广东省省凳在管事。

下雨过后顶楼的积水比较多，就算我想打卡也瞬间没了欲望。

如果说恒润广场比较割裂，那么光明广场则是手捏王炸和四条A却打出了烂牌的感觉。

多少商场都想抱紧大佛寺这棵大树，做到自然引流，但如果光明广场继续执意采用90年代运营方式，即使有大佛寺做活招牌，也难以救活。

越秀老商业

何去何从

无论是恒润广场还是光明广场，都是越秀区大部分老商场的缩影。

这类商场建成年代较早，商场的设计旧，配套旧，加上背后商业运营的实力不足，即使引入了一些新的设施，但因为没有持续的宣传和维护，最后感兴趣的人也只是寥寥。

即使商场占据再好的位置，也会出现人流减少甚至是停业的问题，王府井百货、地王广场就是最好的例子。

当然，在这段时间里面一些商场已经意识到这个问题，在积极寻求转型。

譬如中华广场、动漫星城、恒宝广场、北京路新大新……都通过重新装修来调整布局，并升级了购物体验。

北京路沿线的一些老店，也在加速转型，如新华书店采用了国风的装饰设计。

全新的商场如珠江·星火1926、北京路天河城2期也已经加入越秀区大家庭，为地区商业增添了活力。

虽然有这些例子在前，但越秀区古早的商业项目还是比较多，这样的“微改造”，依然是杯水车薪。

官方其实也早已经认识到这个问题，今年3月，官方发布《广州市全民健身实施计划（2021-2025年）》，未来，越秀区会以北京路、环市东、中华广场等地标，配合新兴的科技运动及体育消费项目为突破，构建商圈潮流运动带。

方向早已经明确，执行才是关键，这里就考验地方智慧。

我们深知罗马不是一天能够建成，也愿意花时间去做困难而正确的事情，问题是，我们还需要等多久？

以上。