我是紫沐，这是我第390篇日记。

广州的房子今年都会发生价格重塑。

上至珠城，下至郊区，无一例外。

价格重塑不是单边的上涨或者下跌。

它是市场彻底冷静下来后，重新做出的价值判定。

被低估的上涨，被高估的下跌。

所以价格重塑，你也可以理解为价值回归。

这对买家来说是件好事，因为价格重塑会把一切伪装撕碎。

哪些板块是炒上去的，哪些板块只会画饼，哪些板块基本面好。

是驴子是马，一目了然。

买对房子，会变得简单。

这轮价格重塑确实和新盘有关。

因为开发商出货量大，能快速改变外界对板块的价格认知。

举个例子，老黄埔。

老黄埔20年因为人才政策+行情红利，涨得很快。

内部标杆二手，像学府里和黄埔花园，普遍卖到6万+。

所以那时候大家对老黄埔的价格认知，就是6万。

但后面行情转冷，中鼎、城光、富颐这新盘三剑客却还有一堆货没出。

行情不好怎么出货？降价呗。

三剑客统一5字头开卖，不错的产品+新房光环，一下子就把老黄埔6万+的二手给带崩了。

所以这两年大家提到老黄埔，就觉得房价值5万，原因咋来的？

就是三剑客以5字头的价格卖了上千套房子，换来的。

开发商出货量大，上千套房子以某个价格卖掉，就能快速改变外界的价格认知。

所以大家觉得老黄埔的价格重塑结束了吗？

老黄埔的房价能保住5万吗？

我觉得不行。

因为还有大量的新盘，正在冲击或者即将冲击老黄埔的价格体系。

从外部看，隔壁天河东新盘价格卷到5字头，会迫使老黄埔继续降价。

从内部看，保利的图书馆项目大概率也会卷价格。

而且位置不错，实用率更高，产品更好。

要是4字头开盘，对老黄埔价格体系的冲击，是不亚于当年三剑客的。

而且别忘了，老黄埔后续新盘供应还有很多。

全都是户型领先一个梯队，实用率爆高，还可能低价开盘的鲶鱼。

这么看的话，老黄埔的价格重塑还远没有结束。

等半年后，大家再提老黄埔，房价印象可能就变成4万了，回到4年前的价格。

所以你可以把新盘理解成价格重塑的催化剂。

行情好，开发商高溢价卖房，会快速拉升板块均价，部分形成泡沫。

行情差，开发商内卷套现，就会加速挤泡沫的过程，甚至出现超跌。

但说实话，广州新盘卷了一年多，超跌的目前还没见着一个。

唯一有可能超跌的是琶洲南。

如果琶洲南二期卖10万，那就是超跌捡漏价。

但结果琶洲南开盘均价12万+，证明开发商并不傻。

所以别看现在新盘价格低，开发商其实精算过的，都只是挤掉泡沫后的价格而已。

比如天河序的开盘，挤掉了梅花园的泡沫。

比如中海大境的开盘，挤掉了创新湾的泡沫。

比如越秀观樾的开盘，挤掉了牛奶厂的泡沫。

有些板块，泡沫挤得差不多了。

有些板块，还有很多泡沫要挤。

比如同样风光过，曾经和老黄埔齐名的万博。

比如那高达7字头，割韭无数的耀胜尊府和华润万博悦府。

这轮价格重塑，很多地方房价会跌回几年前。

比如知识城，从1万多炒到3万多，巅峰期新盘吹风6万+。

结果这两年慢慢跌回去了，最新均价又回到了4年前的1万多。

21-22年高位接盘的买家，现在基本浮亏40-50%。

知识城为啥会跌？

因为产业没搞起来，买家增加的速度，远远追不上住房增加的速度。

买的人太少，卖的人太多，房子严重供过于求。

没人要的东西，不值钱。

所以知识城现在跌到1万多，价格重塑完了吗，到底了吗？

不一定，得看知识城的供需关系什么时候恢复正常。

如果说知识城这种郊区价格腰斩，还在大家预料之内。

那我们转过头看看天河北。

你没看错，天河北很多房子也回到4年前了。

而且不止是那种小盘单体楼，连内部标杆中怡城市花园，也有7字头的挂牌。

这是2020年才有的价格。

那天河北为啥会跌？

地段、配套、学位，这些东西不值钱了吗？

不是优点不优秀，只是缺点更劝退。

天河北那些老旧的港式产品太拖后腿了。

很多卖10万+的房子，实用率低不说，格局又不方正，甚至有些连阳台都没有。

注重生活体验的新贵根本就没法接受，转头去买外围高实用率新房了。

能接受的刚需呢，又根本买不起。

而且天河北年纪也不小了，很多优质产业和人才都在流出，市场对天河北的信心一直在走弱。

买的人越来越少，卖的人越来越多。

房子供过于求了，这房价能不跌吗。

对板块供需的重新判定，带来了板块的价格重塑。

对楼盘梯队的重新判定，带来了产品的价格重塑。

新盘的内卷，则是价格重塑过程的催化剂。

广州很多地方的房价，会在重塑中回到4年前。

比如知识城、云埔、黄埔新城、长岭居..

这些需求远远跟不上供应的地方，很难重回巅峰了。

接下来的时间，它们都得偿还当初疯狂拍地盖房埋下的因果。

好一点的，像天河北、老黄埔、万博、科学城..

虽然跌得也很惨，但板块本身还有些核心竞争力。

今年内完成价格重塑，应该是没问题的。

另外像天河公园、金融城、琶洲、珠城，也一样有价格重塑。

不好的楼盘，落后的产品，基本都跌回去了，而且很难再涨回来。

当然最有意思的，是有些产品你以为没有重塑，其实已经重塑完了。

比如珠城的顶豪，琶洲的顶豪，天河公园的顶级改善..

别看价格没怎么变，已经重塑完了。

因为重塑的本质是价值回归。

如果它之前的上涨没有泡沫，基本面就是这个价，市场就是认可这个价。

那重塑就不会带来价格上的变化。

所以珍惜没有变化的产品，小心还在重塑的产品。

你手上拿着的房子，属于哪一种？

你准备要买的房子，又属于哪一种？

这认知问题要是答错了，很可能亏几百万。