最近的房地产市场，可以说是风声鹤唳，草木皆兵。在万科的债务被下调为垃圾级之后，某湖的债务评级也被惠誉下调到垃圾级了，民营开发商可以说无一幸免。而万科的管理层更是遭遇了11家公司联名举报，股价暴跌创6年新低。

在港股上市的民营开发商们，甚至集体宣布停牌，十几家公司都说自己要延迟发布2023年的财报，和恒大当年可以说一模一样。可以预见，这些财报都是大雷。

但是在房地产进入如此寒冬的时候，土地拍卖市场反而一片火热。根据公开报道，时隔4年之后，苏州、厦门、宁波三地，同日出现地王，楼面价最高已经达到了6.5万一平米，这疯狂似乎没有尽头。

根据中国指数研究院的数据，全国300城住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%；但土地出让金达到2180亿元，同比增长了10.4%。值得注意的是，300城住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。

因此，有些专家开始鼓吹，房价又要暴涨了，又搬出了那句经典的名言：面粉的价格已经涨了，面包价格还会便宜吗。

每个人都有自己的见解，认为房价已经崩盘和认为房价依然坚挺的声音同时存在，他们对自己的看法都坚信不疑。这很正常，本来我们就有300多个城市，不可一概而论，而且新房和二手房早就分化成了两个市场了。

以前我认为，死守新房价格的目的是为了守住土地价格，因为这关系到土地出让收入。但是我看拿地的不是央企就是地方投资平台，这样倒手意义似乎不大。

现在觉得死守土地价格的原因，就是守住资产的估值，否则整个金融系统都面临极大风险。

就像前几年，很多人分析师说万科和恒大没有风险，最大的理由就是他们的土地储备都值几万亿一样。我当时评价是，能够卖得出去的估值，才是估值。卖不出去的东西，估值可以暴跌，极端的时候，跌去90%也不是不可能。

尽管土地拍卖的价格大涨，但是我并不认为房价会大涨。因为这些土地，很可能几年内都不会动工，更不会修成房子卖给购房者。大家可以去查查2022年土地那些已经拍卖的土地吧，很多地方投资平台拿地之后，压根就没有任何动作。