今天依旧不追热点。

　　作为自媒体，我们为什么放弃流量不追热点，反而要来写地方债、城中村改造、房地产历史任务的系列文章呢？

　　因为我认为，楼市问题除了库存周期、货币周期的叠加因素外，还有一个不被大家熟知的因素，就是：

　　结构性问题。

　　什么是结构性问题？

　　就是过去20多年积弊的债务问题，也是当前最紧要的问题。

　　尤其是债务问题带来的“负财富效益”，正深刻的影响着我们。

　　什么是负财富效益？

　　从房地产角度看，过去20多年的私人房产的财富积累达到了500万亿人民币，但楼市暴跌之下，很多房产已经是“负资产”；

　　换句话说，负财富效益让中产阶层集体返贫！‍‍

　　从房企角度看，中国当前的城镇化率和人口规模，房产的成交中枢最低应该在8万亿。

　　但从目前的情况看，我们推算2025年楼市的成交规模将降至8万亿以下。

　　所以，房地产全行业都处于超跌的状态，这也是负财富效益。

　　如果把负财富效益具象到我们真实的生活场景中，那么“负”财富效益就是：

　　1、降薪、裁员；

　　2、房地产价格下跌；

　　3、股票和大宗资产价格下跌；

　　4、就业岗位减少，失业率提高；

　　正是负财富效益，让更多人进入到观望、迟疑的消费状态，从而抑制了经济活动、物价，而这些又进一步影响了普通人的消费观。

　　换句话说，只有我们解决了债务问题，通过去杠杆完成债务重组，我们的大环境才能真正触底，这些负财富效益才会消失。

　　01

　　昨天的文章写了地方债的由来和成因， 今天主要和大家说说地方债的现状。

　　首先，地方债到底有多大规模。

　　中国负债主体有四个，分别是居民、非金融企业、政府债，其中政府债分为地方城市债务和zy债务。

　　从债务总量和化债难度角度看，债务的焦点就是地方债。

　　而地方债又分为显性债务和隐性债务。

　　什么是显性债务？

　　就是公开途径，经过财务部批准、公开市场发行的地方城市债券；

　　截止2023年第三季度，地方城市显性的债务规模是38.73万亿；

　　这个数据是官方公布，属于有据可查。

　　什么是隐性债务呢？

　　就是咱们天天看新闻，无法兑付的城投公司债务。

　　啥是城投债呢？

　　简单粗暴的理解就是地方城市以财政收入为担保，为了“政府性公司”的城投公司，向银行和老百姓用债券募集的资金。‍‍‍‍‍‍‍

　　城投债之所以成为“头疼大事”，就是因为很多城投债都是多头高息借贷，产权交叉借贷，其借贷的抵押物也是城市公共设施桥梁/公路/绿化等等‍‍‍

　　这意味着什么？

　　意味着地方债隐性债务的抵押物，都是无人接手、银行无法变现的“东西wa”。‍‍‍‍‍‍‍

　　更关键的是：这些隐性债务的借贷利息都很高，甚至有些达到8%到15%范围。‍‍

　　关于隐性债务，并没有公开的数据，

　　不过呢，根据国家金融实验室的相关数据看，截止于2022年地方城市隐性债务的总规模与GDP的比重达到了73%。

　　2023年我们的GDP总额是126万亿，按照70%的比例推算大概是88.2万亿（另有数据65万亿）。

　　那么，隐性债务88.2万亿+显性债务38.73万亿=126.93万亿

　　这也是标题127万亿的由来！也是地方债的大概总量。

　　其次，偿债压力之下的地方城市。

　　为什么开篇就说地方债是最突出的问题呢？

　　因为地方债的风险就是收入减少,欠债增多；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　从地方城市角度看，这地方债属于“偿还”的欠款，尽管地方债具有永续债的特征，但127万亿的天量债务，也是必须偿还的。

　　可是，偿债的钱从哪里来呢？‍

　　毕竟2023年我们的GDP总额也不过126万亿啊！

　　众所周知，在过去，地方城市的财政收入和偿债，一方面依靠“以旧还新”的借贷，另外一方面依赖房地产行业的土地出让金和相关税收！

　　但目前的情况，土地出让金已经大幅下降。

　　2023年地方城市土地出让金比2022年减少了8858亿。

　　而这仅仅是地方城市财政收支现状的冰山一角。‍

　　来，再看一组数据。

　　目前省级城市中，仅有上海/北京/广东的财政自给率在70%以上。‍‍‍‍‍‍‍‍

　　截止2023年，22个省市的财政自给率尚且不足50%‍‍

　　所以，地方城市的“难”在于，基于债务的本息，刚性支出逐年增长，但基于收入，不仅谈不上增长，还因为房地产行业下跌而下跌。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　地方债的问题，含蓄的说，就是“财政收支问题凸显”，不含蓄的说，就是天量地方债牵扯地方城市和企业/牵扯企业和企业/企业和银行的债务链条。‍‍‍

　　换句话说，房企/银行/信托/城投公司/都是这债务链条的一部分，一旦坏账集中出现，就会冲击金融系统。‍‍‍‍‍

　　为什么说地方债是2024年的重点？‍‍‍‍‍‍

　　因为一旦地方城市无法偿还隐形债务，就会导致大量的债券购买者亏本，从而导致放贷银行产生大量的坏账。

　　其实大银行还无所谓，但地方债的隐性债务主要是地方性小银行的借贷，而地方小银行的抗风险能力极低，很有可能因为地方债无法刚性兑付，导致小银行与储户也无法“刚性兑付”的局面。

　　房产作为家庭最大财富，首付30%，按揭贷款70%本质上是一种负债行为，我们该如何理解负债？如何选择贷款可以看文章《》

　　02‍

　　文章至此，大家或许会问：地方债借新还旧不可以吗？央行印钱不可以吗？之前不就有低息，将地方债续期20年的事情吗？‍‍

　　可我告诉大家，如果真的如此容易，就不会有人大喊“地方债是2024年的犀牛了”。‍‍‍‍‍

　　我告诉大家，地方债的问题棘手之处就在于：刚性兑付！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　什么是刚性兑付？

　　就是哪怕杀鸡取卵，你也必须得把鸡杀了，把卵还给人家。

　　我呢，就从几个维度说说，解决天量地方债的几种思路对于咱们普通人的影响！

　　首先，地方债是否可以变成“永续债”，就是不断的降低利息，不断的借新还旧呢？‍‍

　　答案肯定是可以的。

　　比如2023年9月内蒙古的债券就是如此。

　　但现在的问题是，不是借新还旧有多困难，而是很多城市的地方债即便可以“借新”，但“借新”的钱也不够偿还利息。。

　　比如地方债隐性债务的代表，贵州。

　　贵州负责2万亿，按照3%的利息计算，每年都要600亿，而贵州的财政收入只有1900亿。‍‍‍‍‍‍‍

　　也就是说，贵州每年进项的收入中有33%必须偿还利息。‍‍

　　所以，即便降低利率，即便把城投债变成永续债无限循环，可这利息也是需要支付的。‍‍‍‍‍‍‍

　　这就带来第二个连锁问题：即便是永续债，这利息也没办法变成0‍‍‍

　　尽管利息可以由4%降至3%，由3%降至2%，但利息没办法低于1.5%，因为银行本身也存在成本。‍‍

　　为什么咱们的M2都到了300万亿，这市场中还是缺钱呢？‍‍

　　因为大量的“货币”变成了各种债务的利息，这也是资金空转的重要原因之一。‍‍‍‍‍

　　其次，央行印钱解决问题可以吗。‍‍

　　答案是少量或许可行，但如果为了还债大量印钞后果严重。

　　我告诉大家，央行印钱真不是大家想象的“按开关，启动印钱”这么简单。

　　理论上，央行可以购买银行的“地方债”抵押物，也叫资产包，或者地方城市发债，央行购买，然后地方城市拿钱还债。‍‍‍‍

　　但宪法规定，央行直接购买国债是违法的。

　　同时，问题的关键在于，央行如果按照127万亿的地方债来印钱，那么结果就是恶性通胀。‍‍‍‍‍‍‍

　　大家要明白，只要央行发一张新钱，原有市面上的货币就会被稀释，或者说购买力下降。

　　所以，现在的地方债就是“借钱一直爽，化债两行泪”的情况。‍‍‍‍‍‍‍

　　化债，说起来简单，可实际情况是化债的“法宝”处处受局限。

　　说起来，化债的方法很多，比如资产注入/比如债务置换/比如.....‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　但从目前的效果看，真实的情况却是：很多地方城市“已经无米下锅”，地方债风险仍然摆在面前。

　　房产作为家庭最大财富，但首付30%，按揭贷款70%本质上是一种负债行为，我们该如何理解负债？如何选择贷款可以看文章《》

　　03

　　最后，说几点。

　　1.房子不仅是房子

　　这是一个老生常谈的结论了，我们现在的房子，已经不是大家理解的物理空间的建筑了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　现在的房子一头连着地方城市，一头连着金融。‍

　　毫不夸张的讲，我们的行政体系/金融体系就是围绕土地批租制度建立的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

　　所以，每当有人说房价如葱，我都感觉好笑。

　　因为在我们现有的体系中，房子可以涨，可以跌，但就是不能没有房地产。‍‍‍‍‍‍‍‍

　　中国房地产普涨的行情确实没有了，但只要这样的底层逻辑存在，中国的房子就不可能“房价如葱”。

　　2.债务货币化

　　化债的举措可以有很多，但方向只有两个：

　　1、债务货币化通过通胀稀释债务，2、时间换空间

　　在这个过程中，债务货币化是唯一的途径

　　3.通胀的必然

　　之前告诉你们一定会不限购不限贷，让你们等政策出来去不限购城市抄底，你们怀疑；之前告诉你们房价不遵循人口递减原则，让你们买房，你们说房价如葱.........

　　现在好了，为解决难题，咱们迟早都会 提高铸币技术，让钱变得越来越不值钱，让部落里面的草民财富增加，让通胀稀释债务。

　　然后，顺便让愤青们涨工资。

　　愤青们呢？

　　吃着100元一碗的阳春面，捏着不断贬值的票子，干着996的工作，然后在风中大喊“终有一日，房价如葱”

　　我明确地告诉大家，中国重点城市房子价格涨回来不是最终的结局，最终的结局是廉价的一切都会消失。

　　大家记住这句话。

　　未来不仅租金涨，社保缴存基数涨、大家的工资也会涨。

　　未来，必然是一个“万物皆涨”的时代！‍‍‍‍