春节返岗后，三月份的楼市小阳春如约而至，最近一段时间十分忙碌。

一方面是公司的业务量增大，最近工作状态爆棚；

另一方面是身边不少同学都准备在上海买房换房，休息时间也不得不“加个班”。

今年在帮会员和同学朋友们做方案的时候，发现了一个和过去两年市场行情重大的变化：

对于中产来说，今年在上海买房恐怕要更难了。

01

说更难了，第一层原因是因为800-1500万这个总价区间，且地段在中环内的新房，几乎快没了。

2020年之后这几年，是上海市区新房供应的大年。

大力度的城市更新，叠加几个大规划片区的土地整备，让很多内中环的土地释放了出来，才带来了这一轮市区供应潮。

比如虹口北外滩，杨浦内环鞍山和东外滩、闸北内环中兴路，徐汇滨江这些集中做城市更新的区域给楼市带来了大量的供应。

这几年，几乎每一轮的每一批次都有1000万左右新房的身影。

但是今年这个总价段的新房恐怕要断供了。

今年，大部分集中城市更新的区域，已经基本到了尾声。

北外滩的新弘北外滩、招商外滩玺如今都已经交房。

招商外滩玺

后面剩下的碧云北外滩已经是纯粹的大户型，提篮桥地区待入市的地块都是风貌别墅项目。

碧云北外滩大平层+风貌

大项目中，剩余的恐怕就是四川北路、海伦路的祥生大盘了，隔壁的海昌苑二期，只有一栋楼。

图源小胖看房

祥生这个盘，一个是贵要13万，一个是有众所周知的问题，建议谨慎。

杨浦的鞍山三兄弟（保利天汇、瑞仕云曜璟庭、中海海上和集）和江浦公园四兄弟（仁恒海上源、金隅外滩东岸，和樾天汇、海玥天汇）都走到了尾声，海上源已经交房。

杨浦过去的供应

东外滩内环高阳新里这些都已经卖完，如今在卖的保利琅誉是个很小的社区，也即将入市。

东外滩的中环部分中，爱国路片区已经入市完毕，如今中环地区只剩一个中建项目待入市，剩下的就是一直在续销的缦云。

除此之外，整个东外滩地区，剩余的地块都以风貌别墅地块为主，高层社区成了零星供应。

徐汇内中环也没什么房子可选了。

鑫耀中城、玖珑庭、汇樾庭，徐汇滨江的小户型社区御江庭、汇源玺、保利天珺都已售罄，此后剩下的只有中海有少量的小户型。

小户型在西侧地块

14.2万的价格，99平小三房只占20%，起始价也到达了1400万的水平，大部分人也很难够得上。

普陀内环武宁板块沿河这个片区的更新也结束了，新湖明珠城三期，后有苏河玺和天汇玺，内中环的苏河望都已经结束了。

普陀未来对于1000万左右能看看的项目就是长风鸽王嘉佰道，和越秀北新泾项目。

售罄之后，长风板块也成绝唱。

大面积城市更新的板块中，还有不少余量的就仅剩中兴路一个板块。

此外，随着近几年的供应，一些新成熟的中产区域，如今也已经完全退出了历史舞台。

比如前滩，瑞虹新城片区，浦东中环的北蔡大华如今都已经成了绝唱，以后再无新增商品房。

大宁伴随着保利天悦的结束，今年仅有一块小地块待入市，未来大宁新房也将成绝唱。

大宁新地块

相对来说，浦东还有本地国企操盘的区域会有不少潜在供应，只是位置已经向外扩散了不少，各个板块的核心位置如今也空间不多。

02

第一部分说的，只是短期的供应形式。

而更难的第二层，就在于从中期趋势上来看，市区的新房供应也会越来越难。

某种意义上来讲，中环以内的商品房可以视为“绝对稀缺”的，因为每一块新地块的入市都对应着城市更新的拆迁。

但是这种机会，一定是越来越少，因为能更新的空间越来越小且越来越少。

城市更新的来源，一个是两旧一村的改造，一个是大的市芯规划。

两旧一村的改造，方向越来越倾向于两个：

一是原拆原建，二是风貌化改造。

前者可以最大程度节省成本，后者可以最大程度保全土地指标中的住宅用地比例。

前一阵，北外滩核心区的20年房龄社区拆迁只会是个例，永远不会是主流。

此外，大片区大更新的城市更新机会就更是越来越少了。

北外滩和黄浦大面积走的是风貌改造，如今也是能动的都已经动了起来；

如徐汇滨江、东外滩、大宁、天山这种历史上的老工业区，当下都已经启动更新或者更新完毕，未来这样的区域也几乎消耗殆尽。

即便是未来远期继续更新，那么随着联动价的上升和户型的放大，这些地块出来的房子大抵也会豪宅化，跟普通人没什么关系。

比如老静安江宁板块的鸿印里，徐汇滨江的中海，这些项目主力区间都是2000万+，其实已经超越了大部份中产的预算。

而那些真正的核心地段，比如黄浦，早就已经全面豪宅化，新房门槛已经到了2500万。

可以说，未来中产想要买市区新的商品房，机会一定是越来越少的；供应少，价格高，大部分只能下降预期外流去中外环的地段。

但是即便是地段下放一个区间，考虑中外环和外环旁，如今可选的区域也不多了。

中外环看一圈，西南金汇古美七宝这些比较成熟的片区剩的地块也不多，拿得出手的恐怕只有天安一号一个。

长宁的外环价格已经跟内环接近性价比并不高；

此外，你就只能去考虑普陀的桃浦了。

篇幅有限，板块评测请联系小助理领取。

03

新房机会越来越少， 门槛越来越高，大家不是还可以考虑二手吗？

这更难的第三层，就在于，伴随着这轮新房周期结束，中产社区价格也会迎来回暖，门槛变高。

简单来说，就是次新中产社区可能也买不起了。

在之前的 一文中我们分析过，过去几年和未来，影响二手房价最大的一个因素就是新房的供应量。

比如联洋，受杨浦闸北大量新房供应的影响，价格出现了暴跌。

但是随着新房浪潮的退去，倒挂的逐渐消失，购买力会重新流回二手市场。

客户变多，看房量加大，成交开始加速；

房东心态变好，谈价空间变少，市场上笋盘会快速出清，板块价格会重新回归价值。

这其实就是2020年房价暴涨的模型，2020年是以中产社区的领涨推动楼市的暴涨。

大宁金茂府涨到了曾经翠湖的价格，豪宅反而是第二轮才开始跟着暴涨。

只是如今这个周期，积累的力量还不够。

一个是需求的挤压还没到位，新房变少的影响还没全面铺开；

二是底层的刚需市场还没完全启动，置换的推动力还没完全释放。

不过，这轮小阳春的数据中，可以看出，500万以下的刚需社区成交很火热。

这其实是市场开始启动的信号，中产们终于卖掉了曾经的第一套房，有能力启动改善了。

即便这一轮的启动速度不及2020年，但是改善的需求是实实在在存在的，反而比2020年由放水和倒挂带来的需求更加夯实。

眼下的楼市上，还有不少笋盘给了中产们入住高能级板块的机会。

随着楼市启动，率先领涨的，仍是那些典型的高品质、成熟的中产社区，到时候机会就不多了。

无论是去打新，还是二 手，恐怕当下，是中产们出手最好的时机。

下一轮周期，地段全面固化之后，板块之间就会出现非理性分化：

如今买不起的，就更买不起了。

▼ 以上为正文

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