从207新政到现在，已经过去了一个月。

这段时间，几乎全国都在盯着深圳楼市。

一方面，从供需关系的角度看，深圳人多钱多房子少，供求关系趋向于紧张。

另一方面，深圳经济的韧性和活力足，曾多次领涨全国，这轮房价调整，深圳也是四个一线城市中回撤幅度最猛的城市。

所以，在研判2024年楼市的走向时，深圳依然是风向标城市。

以至于，深圳楼市有什么风吹草动，都会成为万众瞩目的焦点。

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现在的深圳房产市场，到底是什么情况？

从实时成交来看，上周，深圳二手房录得1094套，环比增长了0.8%，这个增幅明显乏力。

上周网传的小作文迟迟没有落地，后续如果没有新利好政策的加持，要保持稳定在这个成交量也不容易。

目前，深圳楼市的成交主力是刚需，上车盘和低总价，这也是推动置换的重要一环。

据新京报报道，在龙岗上班的一位女士，207新政之后，让她一下子有了购房资质，于是开始去看房，最终以约400万上车了一套三房，从咨询到成交，整个过程很短，只用了5个小时左右。

学区房也还在持续放量，每年这个时候，都是成交的一个小旺季，对很多深圳家长来说，孩子要上学，学区房该买的还是得买。

豪宅市场方面，最近豪宅的看房量逐步增加，反馈到成交上，就在上周，深圳湾片区卖了5套。

其中，以三湘海尚的成交热度最高，据统计，从年后开工到现在，小区已经卖了6套二手房，除了主流户型175平的大四房，其他面积段的户型像140平也开始有成交。

宝中片区的节后市场，壹方玖誉和熙龙湾区成交一直保持活跃状态，购房人群以置换买家为主，对于价格合适的优质产品，市场上从不缺买家。

02

现在，北上深的楼市，存在很大的分歧。

有人说，今年没有小阳春；也有人说，小阳春在加速。

就深圳楼市而言，分歧的原因在于——

年后二手房成交量呈现出回暖的迹象，但是价格方面，目前并未像去年小阳春那样出现明显的反弹。

如果是遇到诚心卖的业主，还存在不小的议价空间。

举例来说。

前海港湾最近成交的一套86平3房，业主挂700万卖，经过买卖双方博弈后，砍了40万，最终以660万成交，折合单价约7.7万每平米。

华润城润府三期的150平3房，去年底的成交价2100万-2200万左右，而最近的价格为2000万出头，大概降了一两百万。

三湘海尚的140平户型，挂盘价2350万，最后谈到了1900万左右成交，议价幅度在20%左右。

总体来说，近期的深圳二手房市场，除了极少数业主的心态还有点高以外，绝大部分业主开始慢慢调整预期，知道心态高了房子不好卖，只要是想成交的，还是得在价格上作出一定的让步。

这就是预期的力量。

同样的房子，预期变好了，价格涨点买家似乎也能接受；预期稍微拉下来了，买卖双方又开始进入极限拉扯的状态。

03

与去年同期对比，深圳楼市的成交量出现了小阳春，但是价格上，整体变动不大，并陆续出现一些价格相对不错的优质房源。

某种程度上来讲，这可能是一件好事。

去年小阳春，因为不少核心片区的优质房源价格反弹明显，导致很多业主心态偏高，包括一些计划置换的业主，也因为过度乐观而错过卖房的好时机。

今年来看，接待的不少换房业主，都认清形势了，开始抓紧去处理掉劣质资产，诸如楼梯房、远郊房和老破旧等，毕竟割舍才有重生的机会。

如果到现在为止，还犹豫要不要做置换或资产优化的，你就想想——

接下来的市场，你要置换的标的容易掉价，还是老房子继续掉价的可能性更大？

未来五年十年，你原本计划要置换的好房子值钱，还是手上的老房子更值钱？

2024年，不管是政策层面，还是市场层面，都非常有利于房产置换升级，包括以远换近、以旧换新以及从小城市换到大城市等。在置换的环节中，操作对了未来几年都会顺风顺水，操作错了或继续持有劣质资产，短期可能没啥影响，长期必然会遗憾收场。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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