表姐陪着儿子去美国，还趁着时差空档期来问我：万科会爆雷吗？

　　我想，大家看完这篇文章之后，心中自然就有答案了。

　　不过呢，我真的不希望万科爆雷。

　　因为如果万科真爆雷，会击穿楼市预售商品房的交付信心，这对当前的新房市场而言，无疑是巨大的冲击。

　　01

　　2024年楼市，购房者仍需谨慎！

　　因为从“房地产行业”、“市场热度”、“回暖趋势”三个维度看，数据并不均衡。

　　那么，是哪三个维度的数据呢？

　　全国房地产销售额。

　　二手房成交荣枯线。

　　新房环比增速。

　　今日的文章，就从全国房地产销售额维度给大家做个分析。

　　关于房地产行业的未来，房企的未来、我认为最重要的数据指标就是：全国房地产销售额。

　　从过往数据看，中国楼市的繁荣程度与全国房地产销售额呈现正向关系。

　　来，我们先看看2015年至2022年，这7年的全国商品房销售额。

　　2015年，全国商品房销售额8.7万亿；

　　2016年，全国商品房销售额11.7万亿；

　　2017年，全国商品房销售额13.3万亿；

　　2018年，全国商品房销售额14.9万亿；

　　2019年，全国商品房销售额15.9万亿；

　　2020年，全国商品房销售额17.3万亿；

　　2021年，全国商品房销售额18.1万亿；

　　2022年，全国商品房销售额13.3万亿；

　　从数据维度看，2019年至2021年的疫情对全国房地产销售额并无影响。

　　因为2019年到2021年疫情期间，房地产销售额分别是15万亿、17万亿、18万亿。

　　换句话说，大疫三年，这成交量一直在上涨。

　　反观2022年楼市寒冬，从集中土拍到三道红线，叠加房企爆雷，房地产销售额由2021年峰值的18万亿下降至2022年的13.3万亿。

　　一年时间，房地产行业的销售额消失了约5万亿！

　　在此基础上，2023年房地产销售额下滑至11万亿。

　　不过呢，2023年的房地产销售值得拆开了说说。

　　首先，不是跌幅收窄。

　　2023年统计局给出的房地产销售额是11万亿；

　　很多数据统计机构就跑出来身不由己的说：这是跌幅收窄。

　　因为2023年商品房的销售额11万亿，比2022年13.3万亿，下跌幅度是18%；

　　而2022商品房的销售额13.3万亿，相比2021年的18万亿，下跌幅度27%。

　　尽管数据统计维度说“跌幅收窄”没有错误，但2023年真实的购房需求远低于11万亿。

　　因为这11万亿里面，至少有1万亿到1.5万亿是“抵工程款”和“地方城市点对点购买的”。

　　抵工程款——

　　在房企的销售操作中，工程的费用不给了，直接把房子过户给你，算你一次性付款，这种做法就是低工程款。

　　这种操作在房企端，只是应付款减少，但房企收入并没有真实增加，但总销售额会显示多出售一套房子

　　地方城市点对点收购——

　　例如青岛、重庆、合肥收购商品房做保障房。

　　地方城市收购商品房会给房企支付房款，但无论成交10亿还是20亿，这种成交都不是市场的真实需求。

　　所以，2023年真实的购房需求产生的交易额大概在9万亿到10万亿。

　　换句话说，真正老百姓买房产生的交易额大概在9万亿到10万亿。

　　关于2024年楼市行情，可以看文章《》

　　02

　　那么，2024年房地产交易总额会是多少呢

　　来，先看看2023年的新开工建设量。

　　2023年1月到12月的新开工建设量9.54亿平，同比下跌20.4%。（统计局数据）

　　那么，这个新开工建设量意味着什么呢？

　　举个通俗易懂的例子。

　　我们不知道包子店在未来能销售多少包子，但可以通过剩余的面粉重量，估算出未来销售包子的数量。

　　那么，现在这9.5亿平米的面粉，能做出多少包子呢？

　　按照2023年的全国商品房销售均价10437元/㎡，大概可以推算出2024年房地产销售规模在9.5万亿。

　　但是，这9.5万亿是一个静态的绝对值。

　　如果按照2023年商品房销售面积同比2022下降8.5%的比例计算，那么就是：

　　9.5亿平米乘以8.5%=8.07亿平米

　　换句话说，假设2024年的楼市行情和2023年差不多，那么2024年的全国商品房交易额最多只有8万亿。

　　但我们都知道，2023年的成交面积中有10%和15%的比例是非真实需求的工抵房和政府购买。

　　那么，按照这个比例，预计2024年中国商品房的市场成交规模最高不会超过8万亿，最低会降至6.8万亿。

　　为什么最高不超过8万亿？

　　有小伙伴要问：最近深圳楼市成交量暴涨，万一销售端复苏，房企增加供应量呢？

　　那么，增加面粉，有没有可能增加销售包子的可能呢？

　　我告诉大家：不可能

　　原因如下。

　　第一点、工期受限

　　从土地到项目，开发建设周期需要1-2年，就算当下楼市销售量暴涨，就算房企增加开工建设量，2024年也建不出来。

　　说白了，当年增加供应，来不及了！

　　第二点，库存量。

　　还有一个关键点，就是：目前的库存量仍然在高位。

　　我在之前的文章中就告诉大家，现在楼市最大的问题有两个：

　　第一个：

　　就是影响交易量的供需关系，就是各地方城市库存量高企，处于供大于求的状态；

　　来，看一下截止于2023年10月份的库存量，全国只有四个城市的库存去化周期小于12个月。

　　那么，大家猜测一下，现在全国的库存量之和是多少？

　　——2023年末，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。（截止：2023年12月）

　　纵观全国，除了杭州、合肥、上海、济南、西安等城市外，大多数城市的库存量都很高，都需要一到二年的去化周期。

　　在这种情况下，房企和地方城市都不可能追加供应量。

　　这意味着什么？

　　意味着就算需求端打鸡血，购房者嗷嗷叫，成交量一下子恢复到顶峰，市场也没法提高供应量。

　　一来，房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%;

　　二来，新开工建设量下跌20.4%。

　　大家想啊，在投资额和开工建设量均下滑的背景下，2024年不可能增加供应、

　　所以，2024年中国商品房销售额大概在6.4万亿到8万亿。

　　当然，预判统计局的在今年见底公布的数据在9万亿到10万亿，因为统计局会把非市场需求计算进来。

　　文章至此，或许有朋友会问：为什么我每年年初都会写一篇预测全国商品房销售额的文章？

　　因为海水才能养出鲨鱼，溪水中只有娃娃鱼

　　换句话说，全国商品房销售额18万亿，才会存在中国房企四大天王。

　　当全国商品房销售额降至6.4到8万亿的体量，中国房企等于蒸发了10万亿到11万亿。

　　但是，这10万亿或者11万亿不是凭空消失的

　　而是通过房企爆雷的方式，让债务出清来体现的。

　　所以，从商品房销售总额角度看，仅仅是2024年房地产销售额由高峰时期的18万亿，降至8万亿，跌幅超过56%

　　但从真实的生活角度出发，最高跌幅56%意味着绝大多数房企、上下游产业链的生存空间被极致压缩。

　　那么，大到国家，小到个人，无论政策如何变化，买房都属于负债行为，在楼市低迷的背景下，该如何负债，看文章《》

　　03

　　最后，说几点。

　　1、购买二手房

　　最近有一个小伙伴在知识星球问我们，哪家房企的新房不会烂。

　　关于这点，我不止一次地说过，在房企债务出清结束之前，不要购买新房。

　　因为按照现在核心地段的容积率看，要么是高层，要么是超高层，建筑周期都在3年左右。

　　如果带装修，时间会更长。

　　但是，这三年时间，不可预测的事情太多。

　　来，再看看下面的图表。

　　这张图是中国还活着的40家房企在1月到2月份的销售额。

　　大家看看同比和环比的数据，跌幅都在40%左右。

　　我明确的告诉大家，按照这种跌幅，没有一家房企能“活下去”。

　　当然，亲爸爸的”干儿子“国央企能好些。

　　2、替换

　　那么，在商品房交易量不断下滑的前提下，该怎么看待当下的楼市呢？

　　来，先看一组数据。

　　从上图能明显的看出来，在2022年和2023年合肥、南京、天津、郑州、重庆的二手房成交量大幅提高。

　　所以，6万亿、8万亿，亦或者10万亿并不代表中国楼市真正的“总成交量”。

　　中国楼市真正的总成交量必须包含新房和二手房。

　　但因为二手房成交渠道分散，无论是统计局，亦或者相关机构，都没有一份准确的一手房+二手房的“总成交量”。

　　如果按照2024年合肥、南京、天津、郑州、重庆五个，二手房平均成交量占比55%计算，中国房地产的总交易量在22万亿上下。

　　换句话说，在楼市低迷，房企不断爆雷的背景下，中国楼市的总成交额依然是大部分产业无法替代的。

　　要知道，2023年全年中国汽车销售达到3000万辆，创下了历史新高，可总销售额也就10万亿。

　　所以，尽管房地产商品房销售规模还会进一步降低，但中国房地产成交总量，依然是巨无霸级别的。

　　2、新房降幅有限

　　深圳房价是降低了，但波托菲诺天鹅堡、香蜜湖一号、宝能太古城、深圳湾一号的房价仍然在15万到20万一平米，甚至更高。

　　广州房价是降低了，但凯旋城、汇悦台等豪宅的成交价格仍然在20万上下浮动。

　　所以，如果你是真正的购房者，你就会发现：：

　　房价确实降了，但放眼全国21个特大城市的核心资产，价格依旧昂贵。