纵观全世界，中国文字的博大精深是独特的，唯一的。
我记得上学时问老师，在一个诗词无用的时代，我们为什么还要学诗词。
在彼时，我认为诗词所描绘的梦遥远而缥缈，梦境中的山河、悲欢醒来就不真切了。
狗屁亭台楼阁，狗屁鸳鸯帐暖，早就变成高楼大厦，变成了快捷酒店.....
总之，世易时移，一张机票解决了千山万水的距离和思念，一个视频电话让远人变得近在咫尺。
所以，诗词中的登高望远、见字如面皆是无用。
我已经记不清楚老师怎么回复我的，不过他有两句话大概的意思我一直记得。
他说等有一天我们走入社会的时候，如果遇到挫折，不用唉声叹气，而是大声的告诉所有人：[竹杖芒鞋轻胜马,谁怕?一蓑烟雨任平生”]
如果自身困顿之时，可以告诉自己：[行到水穷处，坐看云起时]
现在回想老师说的这两句话，我理解大概的意思就是：有很多时候，很多事情，言有尽却意无穷，而诗词的“意”更准确。
言中之意这个“意”，从古到今一直都是中国文字精髓所在，也是中国文化的独特特征。
所以，才有了“只可意会不可言传”、“听话听音”、“言外之意”这些词语。
上学时从不曾想过，当现代诗都已经直白得“我有一所房子，面朝大海，春暖花开 ，从明天起，和每一个亲人通信 告诉他们我的幸福”的今天，解读言语之“意”依然如此重要。
更不曾想过，中国文章的博大精深会在政策文件中体现得淋漓尽致。
01
2月27日，住建部下发了2024年和2025年年度发展计划。
在通报的内容中，概要的讲述了三个维度的内容。
第一个维度的原文是：
[根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。]
那么，什么叫以人定房、以房定地、以房定钱？
在这句逆向逻辑，递进关系的表述中，思考问题的出发点是“人”。
首先，以人定房是什么意思？
从城市角度看，城市人口呈现上涨趋势的城市，供地增加。
反之人口减少的城市，供地减少。
说起供地减少，我不知道大家是否还记得，在2023年初，关于地方城市供地，自然资源部是出过一份文件的。
这份文件内容很多，概括起来核心内容就一点：
要求各地方城市，严控土地供应量。
这份通知给出的要求很明确，就是控制商品房供应规模，还明确提出了地方城市控制的标准：
已经供应未竣工的住宅用地面积超过近三年平均值5倍的城市，从严压缩供应计划规模直至暂停供地。
你没看错，我也没写错，就是：直至完全暂停供地。
结合这两份文件，我们会发现，如果地方城市想让土地财政持续，就必须解决两个问题：库存和人口。
库存维度的分析，我们之前的文章写过很多，比如天津、青岛、济南、长春等北方城市，库存都有一定程度的降低。
也说是，地方城市为了“自己的钱袋子”在2023年在大力解决库存。
人口维度，省会城市和一线城市虹吸人口是必然性的趋势。
只不过，现在住建部明确“以人定房”，那么可以预见性的趋势就是：地方城市抢人会更加激烈。
接下来的2024年，我们大概率会看见“鼓励生育”、“吸引落户”的升级版举措。
所以，在住建部“以人定房”的逆向递进表达中，以人定房的“人”是指城市人口总量。
那么，楼市行情会有什么变化，2024年楼市行情会怎么样，可以看文章《》。
02
其次，以人定房的“房”是什么意思?
为什么住建部没直接说“以人定地”，而是说“以人定房”、“以房定地”呢？
因为“以人定房”的人，除了人口总量的含义外，还包括了不同人群，或者说不同阶层的需求。
因为“以人定房”到“以房定地”两者之间存在容积率“的设定。
换句话说，这土地变成房子，容积率是非常关键的。
那么，容积率在“房到地”的过程中决定了什么？
答案是钱。
因为容积率越高，土地价值越高，容积率越低，土地价值越低。
文章写到这里，插入一个问题：为什么所有一线城市的旧改项目，容积率都非常高？
因为容积率越高越赚钱啊！
大家都是普通购房者，对于房地产专业维度的事情并无专研，所以大概率不会知道“楼面地价”这个词。
什么是楼面地价？
就是土地叠加容积率之后，建筑面积平均分摊的土地价格。
我知道，这句话有些绕，所以给大家举个例子吧。
假设一块土地的宗地面积是1万㎡，容积率是7，那么建筑面积就是7万平米。
假设土地价格是10个亿，那么楼面地价就是10亿除以7万平米=楼面地价。
所以，再看住建部这句话“以人定房”、“以房定地”的“房”表述，就包含了不同容积率的产品对应不同阶层需求的意思。。
如果再把话说得直白一些，就是根据人口阶层和人口阶层的需求建设不同的房子。
比如现在楼市刚需减少，置换很增加，那么就应该按照置换客群的需求，多建设120㎡以上的产品啊。
所以，这以人定房、以房定地的第二层含义，就是根据不同群体的需求，确定城市“房子”的供应格局。
同时，这“房”也有两层意思。
第一层是房子的建筑形态。
也就是容积率高低决定了是项目是高层，还是小高层，亦或者别墅。
第二层是房屋的档次。
也就是不同的人，购买不同容积率的房子，不同容积率的房子，定不同的价格。
所以，住建部这句逆向递减的表述，最后四个字是以房定钱。
这个钱包括什么？
包括前文说的土地财政，也包括地价和房价。
文章写到这里，再把住建部这句逆向表述的“以人定房、以房定地、以房定钱”连起来看，这言外之意就很明确：
不要胡搞，弄那么多写字楼、产业园、旅游地产，要根据人口总量和不同阶层的需求，制定适配的容积率、地价、房价。
再结合之前国土资源部”严控土地供应”的要求，这地方城市工作方向就很明确：
一方面，严控土地减少库存；另外一方面，根据人口精准供应；
所以，“以人定房、以房定地、以房定钱”这句话的后面，还跟着“促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。”
供需平衡和结构合理，不就是人口总量和库存+新增供应的关系吗、这结构合理不就是根据人口需求+精准供应”吗？
所以，怎么理解最后这句“促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落”的言外之意？
不要一会涨、一会跌，受不了这个刺激，按照人口总量和库存情况供地，按照人口需求控房、控地。
这次通知还有两部分内容，
这第二部的完善“保障+市场”的住房供应体系和第三部分保障性住房要进一步明确供应套数和户型结构，将房地产平稳健康发展、住房保障轮候时间纳入目标管理（原文）。
保障房大量供应对楼市行情的影响可以看文章《》
我认为，这两部分内容并没有新增“方向性”的要求，。
不过呢，这两部分内容都带着刻度要求：
如，要求地方城市把2024年3月份到2025年3月份的保障房套数明确；
如，公布住房发展年度计划。这句话很明显，就是要求地方城市根据“以人定房、以房定地、以房定钱”的逻辑，编制供地计划。
从话外音的角度看，这两部分内明显带着“催办”的含义。
我不知道大家在什么城市，对保障房了解怎么样。
我们盘点相关政策和数据时就发现：很多地方城市没有公布保障房年度目标，连上海都没有最新数据。
所以，大家再看住建部第三部分的要求“进一步明确保障房供应套数”，就知道这催办的目标是什么了。
大到国家，小到个人，无论政策如何变化，孩子上学、户口都需要买房，可买房这种负债行为，该怎么按揭呢？可以看文章《》
03
最后，说几点。
（1）中性
从购房者角度看，这个政策很中性，短期对楼市也不会造成影响。
唯一的影响就是保障房超量供应对刚需商品房的冲击。
（2）卷
这份通知，就是住建部对地方城市的要求，或者说督办。
从这份通知的内容看，等于对地方城市商品房和保障房进行格式化的要求，这对地方城市而言，可以说是压力。
（3）我的推断
地方城市抢人大战和鼓励生育会迎来更“刺激”的政策。
你们猜，多生孩子会不会和保障房联系到一起呢？
远郊的超高层小区我之前就不看好，现在更加不看好，随着人口、产品迭代、容积率降低的趋势，这些超高层也许不会变成贫民窟，但折旧度高，保值度降低是必然；
所以，不建议大家购买远郊的超高层。
保障房，尤其是21个城中村改造会提速；城中村改造带来的影响可以看文章《》
城中村改造是非常硬的”骨头“，要解决这”硬骨头“早晚要和房地产早期开发一样，出现地方城市安居公司+村委会的合资公司；2024年地方城市土拍，大概率核心地段，优质地段的地块会增加，这意味着郊区能难了；
中国的保障房有个非常明显的弊端，就是商品房项目和保障房项目在同一个小区。
尽管这么做的初衷是为了避免类似巴西、墨西哥的“贫民区”出现，但同一个小区公共区域档次一致，尽管户型会变化，可价格差还是太低了。
所以，这次住建部的通知还提出了”保障房户型结构“的要求。
人口的流动，主要看地方城市经济情况。
这也意味着，未来城市两极分化的鸿沟会越来越大。
经济增速快的城市，人口流入快，土地财政可以增加，城市建设进一步优化，从而进一步增加经济增速和人口流入。
反之，人口流出城市，财政枯竭，城市建设停止，人口流出是必然。
人口锐减带来的影响，其临界值大概在10年到15后陆续出现。
在这种趋势下，建议三四线的房子尽快出售，趁着这轮不限购，置换到省会或者一线城市才是最正确的选择。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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