上海楼市一步步松绑，而环沪楼市一步步坠入深渊！

从开放临港、金山、青浦、奉贤单身购房，再到松绑外环，上海限购的大门慢慢打开。

但上海松绑的同时，也开启了环沪的崩盘之路。

01

环沪市场的形成有很多因素，但其中一个最重要的因素是上海限购的影响。

上海限购，催生了环沪市场。

花桥的申通地铁11号线是2013年通车的，地铁开通前后花桥的房价涨幅仅有2000元/m²左右。

而在上海限购升级的2016年，一年之间花桥的房价就翻番！

当然其中也有上海供需两端体系崩溃、叠加大水漫灌全国流动性资金集中去往房地产的大背景因素。

2016年底花桥不少楼盘从1万元/m²左右猛涨到2.3-2.5万元/m²，翻倍速度非常惊人：

2016年，到底发生了什么事？

这一年上海限购限贷双双升级，同时房价大涨，也就是在这个时候，都说上海开始赶人了。

因为社保5年+已婚+二套首付7成的高门槛让很大一部分置业人群挡在门外。

怎么办呢？

突然之间，大家发现环沪有个花桥，还和上海通地铁，于是上海外溢的购买力瞬间涌入花桥。

花桥购房门槛很低，此前2年的社保可以D缴（草签合同直接买），后来直接取消限购。

更重要的是，环沪房价相对便宜，且不占用上海房票，迎合了上海早期大量的外溢购买需求。

2016年之前，大家把房子买在花桥都是赚钱的。

上海涨的同时花桥也在涨，花桥被迫加入了上海房价体系。

一来上海购房门槛高，众多人一夜间失去房票，被压抑的购房需求集中释放到环沪；

再者上海房价涨高，很多人买不起了，而环沪购房成本低，同样可以满足通勤需求。

于是大家只能被逼向环沪，花桥一下子成了上海人的第二个家，花桥楼市便应运而生。

上车环沪的人都希望、也相信能通过花桥的杠杆来撬动上海，为以后的置换铺路。

那时候每个人都为抢到花桥的新房而感到兴奋，眼里透满了光。

很明显，上海的限购为花桥持续提供了购买力支持，整个环沪市场就这样被带起来了。

上海限购，助推了环沪市场的形成。

号称“第二花桥”的嘉善，2019年崛起成为环沪新的课代表，其中也少不了上海限购因素的影响。

2019年随着长三角一体化示范区的官宣，规划修建了两条轨交（嘉善至西塘线/枫南线）通上海（2022年已动工），嘉善楼市立即站到风口上。

嘉善当时是长三角一体化三大示范区（青嘉吴）中唯一不限购的片区，吸收了大量投资客进场。

其中青浦片区执行上海大市的限购政策，谁会把一张珍贵的房票浪费在上海远郊？

而吴江（汾湖）执行苏州大市限购又限售的政策，市场一度被锁死，投资客只能买嘉善了。

在利好和不限购的带动下，嘉善的房价遭到爆炒，2019-2022年新房价格节节攀升，个别楼盘冲到了2.2万元/m²以上。

正所谓，环沪房价低、购房没门槛、又有轨交利好，加上魔都魅力的影响，快速催生了环沪楼市的爆火。

02

但是好景不长，近两年环沪楼市的行情急转直下，开始崩盘了！

以花桥的凯德都会新峰为例，2022年成交价还在3万元/m²上下，而今已逼近2万元/m²；

花桥地王盘浦西玫瑰园此前新房销售均价2.7万元/m²，而今二手房成交价1.85-2万元/m²，严重破发！

花桥新城前几年新房卖2.3万元/m²左右，而今二手房成交价低至1.4-1.6万元/m²，跌得很惨！

要知道，花桥的新房早在2016年底就到达了2.3万元/m²，而今二手房全部破发。

也就是说，近七八年买花桥的都不赚钱！

再看嘉善，次新二手房也都破发了，近几年买入的全部被套牢。

以嘉善南站大云板块的中都华庭为例，2019年新房精装价曾卖到1.6万元/m²，而今二手房成交价已来到了8000元/m²，直接腰斩！

先行启动区之一的西塘，龙光江南大境里2020年开盘1.8万元/m²，而今二手房挂牌1.3万元/m²，最终1万元/m²成交；

先行启动区之二的姚庄，当年在售1.65万元/m²的新盘东岸左岸嘉园绑定10-20万的车位后实际售价在1.8万元/m²左右，交付变成二手房后统统被打回到1万元/m²以下，投资亏麻了！

还有启东恒大海上威尼斯、宁波的杭州湾新区，高点杀入的全部被套牢。

其实最初上车环沪的人也是害怕上海上涨，先买入环沪等到升值后再置换到上海去。

结果发现，上海猛涨，环沪猛跌。

上海涨，房子在升值；而环沪跌，就是在贬值。

这样一来一回，价差就拉大了，置换到上海的门槛变高了。

突然之间，以环沪撬动上海的杠杆折断了，“环沪-上海”这个置换链条玩不转了。

可以说，大部分人投资环沪、置换上海的梦想已经破灭，环沪与上海完全脱轨了！

如今的环沪房子已经陷入两难的尴尬境地：环沪卖不掉、上海也换不起。

环沪仍然在下跌，房价变得更便宜了，但是市场却更冷清了，二手房更难卖掉了。

2016年之后，花桥陆陆续续建了很多的商品房小区。

供应量井喷，导致产品同质化竞争，市场供求失衡，此后价格一直在阴跌。

2020-2022年那场行情花桥房价只跟着上海涨了几千元，距离2017年高点只差一步时又陷入回调，现在比原点还低了。

花桥也好，嘉善也罢，房价比以前更便宜了，但是进入投资亏钱时代后，没有人再买了，国人都喜欢买涨不买跌。

加之环沪远离产业中心，睡城现象明显，房价得不到购买力的支撑，行情冷得更快了。

尤其上海五大新城和外环的放开，对环沪地区来说无疑是又一个打击。

上海的松绑，一定程度上是建立在牺牲环沪的基础上的。

前面我们提到花桥被迫加入了上海房价体系，但现在加速与上海脱钩，正在回归当地房价体系，这是环沪房价崩溃的主要原因之一。

上海大面积开放单身购房，其实释放的是房票。外地人以前在上海只能买一套房，而现在单身可买一套、结婚又可买一套，能买两套了。

两套房，一套自住，一套投资，可以自由分配。

当大多数人发现在上海就可以闭环完成自住+投资的需求时，就没有人再愿意去投资环沪了。

且说当初那些被上海限购挡住的人群，早已攒到了上海房票。

随着上海限购限贷大门的打开，更多的人愿意从环沪买回上海。

就是单单为了增加上海的首付，也要拼命把环沪的房子割肉抛掉。

大家买在环沪只是一个过渡，虽然这里聚集的外地人很多，但很少有人会一直坚守留下，因为最终的目的还是要换到上海去。

环沪留得住身体，却始终留不住灵魂，道出多少人的无奈。

现在的环沪就像是一个“鸡肋”，食之无味，弃之可惜。

对于那些仍然持有环沪房产的人来说，卖掉可能会亏钱，但不卖吧又可能会一直亏下去。

如果上海继续松绑，那么环沪的房东会不会更加焦虑呢？

环沪的至暗时刻，也许在后面。

03

环沪就像一个巨大的“游戏场”，各路角色在这里角逐和博弈。

以花桥为例，与上海的嘉定、青浦交界，原本是一个被遗忘的角落。

因为地铁的修建和商品房的打造，才使得这片土地变得有价值起来。

ZF通过卖地获得了大量资金；开发商则通过卖房赚取了丰厚的利润；

而那些无法承受上海限购以及高房价的人群则在环沪临时找到了栖身之所。

在这个游戏中，ZF和开发商肯定是最大的赢家。

ZF拍卖土地把所得的资金用于城市发展基金，充实了财库；

而开发商卖房吸引的是上海的购买力，实现了资金的快速回流，赚得盆满钵满。

随着花桥的成功，更多环沪地区开始效仿，建设了许多小区去吸引上海买房人。

如嘉善的姚庄/西塘/枫南（沪苏嘉城际）、太仓的科教新城/浏河（沪通铁路）、平湖的新仓/新埭（沪平城际）等。

这场游戏的规则就是把沪苏与沪浙交界的犄角之地变得有价值有意义起来，通过轨交规划、土地拍卖和新城建设形成一条完整的利益链条。

然而这场游戏的背后也存在着一些问题。

当游戏结束，ZF、开发商全部抽身离开后，只留下购房者苦苦挣扎：

他们一面忍受每天3-4小时的极端地铁通勤；

一边面对房价下跌带来巨大的账面亏损；

还有实际居住配套欠缺带来的不友好体验。

环沪终究是环沪，不属于上海。

环沪又分为江苏和浙江两部分，那么环沪市场到底归谁管呢？

可能都管，也可能是“三不管”，这是一个没有归属感的“模糊地带”。

所以上海、江苏和浙江都不乐意把更多的资源投放到这个“模糊地带”，导致环沪看起来更像是一个“贫困带”。

都说花桥是“环沪之王”，但花桥连个像样的商业中心都没有。

花桥最大的商业综合体就是原倒闭的易买得，改头换面为乐尚城后经营半死不活，卜蜂莲花超市几乎搬空。

而新建的中骏世界城TOD商业开业时间更是一拖再拖，让花桥人充满了失望。希望未来开业后给花桥的商业带来一丝新意。

除花桥外，太仓、吴江、嘉善、平湖等与上海交界的地方都是资源匮乏，享受的是乡镇级别的商业、医疗与教育配套，与上海割裂大。

在环沪置业虽然节约了购房成本，但隐性中增加了生活成本，置换到上海的代价也变高了。

花桥与上海的地铁是打通了，实现一票通用，但两地之间打车却存在跨城费。

尤其是前几年的那场口罩，上海通到花桥的地铁停运，异地往来要被隔离。

神马沪苏同城、长三角一体化，“友谊的小船”说翻就翻！

就是这场口罩，让大众更加清醒地认识到：关键时刻花桥就是江苏，安亭就是上海！

口罩加上上海松绑，促发了更多人换房的想法，决定离开环沪。

环沪市场本身因为上海限购而起，而现在随着上海的松绑，环沪楼市行情也每况愈下。

这也暴露出环沪楼市的一个软肋：缺乏持续的吸引力来维持市场的热度，环沪在面对上海的松绑时显得非常脆弱。

如果上海购房门槛放得更低，价格跌得更有性价比，那么环沪市场会不会进一步崩溃？

▼以上为正文

编辑∣环线咨询