2023年最后两个工作日，越秀地产疯狂了一把。

28号，广州天河世界大观二期地块竞价出让，广州宏泰房地产开发有限公司（下称：广州宏泰）以总价约43.94亿元竞得，折合楼面价4.48万元/㎡。

29号，海珠琶洲西区AH040331地块在经历长达5个小时鏖战之后，被广州越秀华城房地产开发有限公司（下称：越秀华城）收入囊下，成交价22.7亿元，折合楼面价7.56万元/㎡，成为广州楼面价新地王。

同一天，武汉锦坤房地产开发有限公司（下称：武汉锦坤）以封顶价30.3亿元、再加15%溢价率摘得西安高新区CID地块。

仅在29号，广州土拍收金超过120亿元，完成年底业绩冲刺，另有中建五局19.83亿元拿下海珠新滘西路以北地块，保利约82.8亿元收下荔湾东沙国际商贸港片区5宗地块。

回到广州宏泰、武汉锦坤、越秀华城身上，透过工商信息发现一个被忽视的细节：

前两者是全资持有、实际持股人复杂交错，后者透过广州城投全资持有

这一细节背后透露出越秀地产对于当下土地市场和资金使用的谨慎态度，不过更多的是：精明的经营决策，即核心、稀缺性地块采取全资持有，非核心及资金需求大地块引入财务投资方

越秀地产2023年下半年拿地情况，印证了这个事实。无逻辑观察初步统计，期间，越秀地产全国各地共斥资约280亿元在广州、西安、合肥、上海、郑州、南京6个城市拿下11宗地块。

其中，不少地块是封顶价或高溢价成交，比如合肥滨科城地块溢价率28%、上海普陀区北新泾产业园区地块与西安高新区GX3-42-24-1地块均是封顶价。

逆势疯狂高溢价买地，越秀地产显得格外亮眼。不过，敢于疯狂背后是有神秘资金支持。

过去几年时间里，越秀地产在全国各地疯狂拿地，是背负着“越秀集团冲击世界500强”的重任，但实际持有权益土地规模却没有增加太多，主要以合营、联营方式扩张。

抛开母公司全力支持，还有越秀地产的资本运作。

在2023年下半年成交地块中，越秀地产有3个项目中引入两大资本方：广州越秀中联基金、越秀产业基金。

就在前几天，万达集团出售几座万达广场给险资机构的消息终于落地了，结果却是：中联基金买下广州萝岗万达广场、太仓万达广场等项目。

中联基金是一家专注于以REITs为核心的不动产金融业务的机构，具备前端搭建土地收储、招拍挂、开发建设的能力，合作房企远洋集团、首创集团、碧桂园、华发股份、保利发展等。

广州越秀中联基金，是中联基金与广州高亚经济信息咨询有限公司（下称：广州高亚）联合成立的投资公司。

与越秀地产关联程度，中联基金对比神秘的广州高亚，显然是小巫见大巫。

广州高亚成立于2017年2月，法定代表人为吴凤珊，由香港高星国际全资持有。根据天眼查显示，其持有多达288家成员企业，包括189家核心企业。

这些成员公司像毛细血管一样遍布在越秀地产全国各地的项目公司中，比如广州番禺越秀和樾府、武汉美联奥公馆、成都越秀湖与白等。

另有媒体报道，越秀地产2023年上半年拿下10宗地块中，广州高亚参与了其中三宗地块，持股比例高达70%。

广州高亚与越秀集团、越秀地产、广州城建、越秀产投，透过多层、大量的经济信息咨询公司相互关联在一起，包括越秀佛山公司赖兆峰、广州城建龙桂兰、越秀产投梁正等均在广州高亚担任要职。同时，广州高亚多家公司也出现在越秀地产合营、联营公司名单中。

扑朔迷离的股权关联，让广州高亚披上更加神秘的面纱。

还有不少疑问需要解答：

1、广州高亚属不属于越秀地产控股公司，为何列为合营、联营公司？

2、为何越秀集团、越秀地产、广州城建等诸多公司高层出现广州高亚成员公司？

3、广州高亚在越秀地产中扮演神秘角色，比如财务投资、员工跟投公司等，具体如何分配项目公司利润？

这些问题目前从公开信息和层层关联的工商信息仍未能解答。（有知情的朋友可以留言说说）

但如果是合并发生，那么越秀地产财务并表是否合规、是否触犯违规大股东同业竞争协议，以及员工跟投会不会占据项目公司过多比例等。

越秀地产另一个资金来源则是：越秀产业基金。其背后不止是越秀集团，而是广州国资委旗下一众国企共同重要投资方向，包括广州工控、广州友谊、广汽工业、珠江实业、岭南集团、广州纺织工贸、万力集团等。

越秀产业基金中亦有很多可查到的员工跟投公司，比如广州越秀明睿三号实业投资、广州明睿六号实业投资等。

靠着广州国资委、越秀集团等背景，越秀地产才敢于疯狂买买买。