广州二手房，真的水深火热。

自网红盘集体大挤泡沫后，学区房，也迎来了一片降价潮。

尤其，学区和名校遍地的越秀区，一绿就是绿一大片。

湾仔吐血统计了越秀区热门的28个二手小区，仅有5个小区“存活”，超80%都跌了，跌幅最高超30%！

离谱如斯！

直降32%！越秀学区房，也难扛？

越秀学区房，究竟有多难？

1、近半小区有市但无价。

原本一开始，拿到手上的底表，有45个小区那么多。

但，很多小区，一年都没有一套成交，甚至近三年都是0成交，样本少得可怜。

无奈之下，湾仔只好删，删，删，到最后，只剩这28个小区交投还算活跃：

只不过，在矮个子里拔出来的将军，也颇有些差强人意。

28个小区，只有5个较为坚挺，其余的23个，个个绿到发慌。

湾仔优先对比各小区同户型的成交价，近期的跟上年同期对比，跌幅在0.2-32.19%之间。

其中，最猛的那个，是对口文德路小学的东方文德广场，跌幅达32.19%。

对口东风东路小学的锦城花园、君汇世家，也不遑多让，分别跌了超28%、18%。

较为坚挺的，也就仅有万科金色家园、均益大厦、北秀花园等5个小区。

2、除了成交价“感人”外，这些小区的成交周期，也被拉得很长。

就拿较为热门的锦城花园来说，最近成交的一套房源，周期长达482天，还是调休了9次之后才成交。

并且，链家网显示今年成交的11套房源，平均成交周期约261天，近个别挂牌较低的房源，能以较短的周期成交。

反观去年，该小区成交了15套，量上已经比今年多了36%。

而去年平均成交周期，也仅约146天，几乎是仅为今年的一半。

更不用说，成交价格上的差异，到底有多伤人了。

同样是80+㎡的房源，一眼望去，去年卖到10-11万/㎡的比比皆是；

到了今年，8万+/㎡的成交，却占了一大半，湾仔都有些不忍直视。

价跌量跌，成交周期还更长的剧情，并非只在锦城花园一个小区上演。

富力东堤湾、嘉洲翠庭、梅花村等热门小区亦如是。

并且，业主们的挂牌房源，在打价格的时候，“气焰”明显不如从前。

比如，富力东堤湾，最近成交的一套100㎡三房，单价为9.4万/㎡；去年11月，同户型房源，能卖10万/㎡。

而挂牌价呢？

此户型房源，去年成交的那套，原先挂牌1288万。

今年成交的那套，只敢挂1050万。

分分钟差了238万，踮踮脚就可以上车一套荔湾的小面积新房。

肉眼可见，这一波，越秀的学区房行情下行，是挡也挡不住了。

越秀学区房，怎么就不香了？

深究越秀学区房价格跳水背后，至少有三重因素：

其一，名校扩张，不断削弱越秀学区房在市场影响力。

有没有发现？

自“教育公平”被提出以来后，广州一直在努力实现这一目标。

例如，提出教师轮岗制度，打破名校对优质教育资源；又或是新增多所教育集团名校，大力促进教育资源均衡布局.......

具体到各区，不久前，荔湾官宣全覆盖深化小学集团化办学。

如此一来，荔湾弱校将会交由名校管理，进而实现全区皆名校的目标。

还有上月，天河教育高质量发展论坛中提出，要将天河区打造成广州教育强区，对标北京海淀。

为此，天河天河教育预算已经从2018年的近34个亿，一路提高到了2023年的43个亿，足足提高1/4多。

像天河东板块，未来将引入5所名校，待其全部投入使用后，无疑会助力天河在广州教育界的影响力。

对楼市影响至少有二：

一来，新盘配建名校，已经成为基本操作。

届时，全员名校，全区名校成真，越秀区教育“垄断”也会被打破。

二来，当下中心区新盘，不仅价格够卷，产品还更牛直接吊打越秀老破小学区房。

两者叠加下，越秀学区房“强教育”的优势被弱化，“产品过时”的缺点被放大，降价，也就不足为奇了。

其二，优质学位房数量在上升，但新生儿人口比例却在减少。

与学校数量呈反比的，是新生儿人口。
在全国人口进入负增长的年代，广州户籍出生人口虽然高于全国平均水平，但相比之前还是有一定下降。

统计数据显示，2022年广州户籍人口1034.91万人，出生率10.71‰，自然增长率5.10‰，表现中规中矩。
尤其是过了2023-2024年这段入学高峰期，对学区房需求明显减弱。

供需决定价格，新生儿数量减少，学区房自然也再难卖高价。

其三，学区房淡季，市场结构性成交带来的短期影响。

一般来说，每年3-4月是学区房交易高峰期。

原因在于家长交易办理产权过户后，才能为孩子9月份上学作准备。

年底作为学区房淡季，成交量少、成交价低，也是意料之中。

当然，除了上面提到的三大原因，还有二手市场整体行情低迷、房源质量参差不齐、楼龄过大......影响所致。

想要知道越秀学区房是不是真的“跌下神坛”，不妨看看明年3-4月旺季数据，在下论断。