上海有四大待入场的新规划，未来或改变上海的城市发展格局！

不过这四大规划尚在实施的前期阶段，目前看起来比较空，反而成了上海最有悬念的四大规划！

01

复兴岛，何时复兴？

上海市中心竟然有个岛，鲜有人知；岛上无一家超市、便利店，也鲜有人至！

这就是复兴岛，位于杨浦滨江中部，堪称上海市中心最后的一块秘境：

这个岛屿是由黄浦江淤积而来，最初叫周家嘴岛，1937年被日本侵占后改名为定海岛，1939-1941年又改为昭和岛。

1945年为纪念抗战胜利最终改为复兴岛，并沿用至今。

复兴岛上修建了一个12号线复兴岛地铁站，被网友评为“全上海最寂寞的地铁站”。

因为即使是上下班高峰期，都没有几个乘客上下。

除地铁外岛上仅开通有577路、60路两条公交线路，另有定海桥轮渡站通往江东岸。

南北向的共青路是复兴岛主干道，南部、北部分别由定海路桥、海安路桥连接杨浦城区。

岛上没有高楼大厦，多的是仓库、码头；没有车水马龙，“慢”得几乎不像在上海；

没有“水泥森林”，却有一大片真正的森林；甚至连红绿灯也没有，马路可以横着走，时间在这几乎凝固。

有去过的粉丝曾友情提醒：晚上别去、一个人别去、饭点也别去！

因为岛上实在静密，连吃饭和买水的地方都没有，干啥都不方便！

岛上除了唯一的景点复兴岛公园，剩下的地方大多是仓库船厂和部队驻地。

这座日式秘境花园里有一个蒋介石的行宫白庐，是其离开大陆时最后的落脚点。

当然复兴岛也不是没有规划，2004年、2016年先后2次开展过复兴岛国际开发方案征集。

从“生态岛、休闲岛、论坛岛”到“智慧岛”“创新湾”的功能设想，无不让人对复兴岛的开发寄予了厚望：

曾有人大代表提议，将复兴岛打造成世界级科创岛和具有全球影响力的“硅谷岛”。

与长阳创谷遥想呼应，形成杨浦发展的“双核”。

目前杨浦正在大力发展滨江，建设“长阳秀带”在线新经济生态园，吸引了哔哩哔哩、美团、字节跳动等一批大厂入驻。

以此辐射带动复兴岛的开发，打造在线新经济复兴岛“研发创园”，确实是一个好想法。

不过东外滩刚刚迎来发展，远没有到达饱和的地步，何来带动复兴岛呢？

上海国际时尚中心商业冷清得不能再冷清了，杨浦滨江的人气快比得上复兴岛了。

多少年过去，复兴岛依然静静地躺在那里，没有迎来较大的变化，也没有成为那个举世瞩目的“科创岛”。

根据最新的《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，复兴岛被列为了战略预留区。

也就是说，2035年之前复兴岛都不会大开发，此前的规划又收了回去，开发方案征集了个寂寞。

目前复兴岛上主要以央企、市属企业的工业仓储用地和部队特殊用地为主。

这也决定了复兴岛的开发是困难的，阻碍太大了。

央企、部队，不是说搬走就能搬走的，这和宝山的吴淞创新城难产是一个模式，因为土地不在自己手里！

所以杨浦目前对复兴岛的主要工作是推进土地收储，不断盘活闲置存量。

当前复兴岛已收储的土地仅9幅约733亩，待收储土地高达38幅约1037亩，确实有点难！

这也能够理解为什么杨浦一直在喊要加快推进复兴岛土地剩余地块的收储和管理利用工作。

只有把土地掌握在自己手中了，才能更好地规划和开发复兴岛，毕竟一张白纸才好绘图。

做完这些工作后，复兴岛才有开发和复兴的希望。

展望远期，杨浦还在推进地铁24号线前期研究，拟在复兴岛设置站点并与地铁12号线进行换乘。

也许在2035年以后，复兴岛总会等到复兴的那一天！（话说有没有可能步南京江心洲的后尘呢）

但是目前来看，复兴岛一无所有，空空如也，成了上海最有悬念的四大规划之一。

02

金滩，七朵“金花”之一何时盛开？

复兴岛迟迟不开发，有网友说不如划给浦东算了，交由浦东打理岂不是更好？

因为复兴岛对面就是浦东正在规划打造的金滩——黄浦江下一个世界级滨水中央活力区。

以浦东造城的气魄、速度和执行力，形成金滩—复兴岛双核联动开发，肯定能实现复兴岛的“科创岛”梦。

不过这也只是网友的yy罢了，杨浦会那么傻地把地盘拱手让人？

另一方面，现实中的金滩规划，也遇到了几个小问题。

金滩就是原沪东船厂，是一个较大的城市更新项目，规划范围126公顷：

由于这是一个新规划，具体的建设方案还没定。

金滩的规划始于2019年底，金桥集团和沪东中华、沪东重机提出共同开发沪东中华船厂地块。

商议两年后，去年1月三方才最终确定成立联合工作小组，由沪东出地、金桥主导。

今年初金滩区域的功能策划和城市概念设计方案还在征集评审，一切进展都很慢。

征集最终评选了三个方案，未确定哪一个，还需要继续优化。

三大方案分别是：

很明显，金滩的设计很牛批，给的是国际化大都市科创水岸总体定位，以科技创新为路径，塑造吸引全球资源的“金名片”。

但回头想一想，口号喊得这么大不外乎就是打造一个新的CBD或搞一个新的商业地标。

在如今人口增速放缓、消费降级的背景下，上海真的需要再建那么多的办公楼和商场吗？

大虹桥、徐汇滨江、真如的办公空置率高得吓人，太平洋百货、巴黎春天、美特斯邦威都倒闭了。

所以金滩可能来的不是时候，目前还有北外滩、东外滩、前滩南、筠溪小镇、华泾等同样的滨江区域和她竞争，未来结局如何充满了悬念！

并且无法和陆家嘴滨江连在一起，没有轨交、14号线从金杨折头向东南，金滩打造CBD天生跛脚。

加之金桥主要的精力是在搞城市副中心的转型发展和商务区建设，无法过多照顾金滩。

除了金滩外，金桥还规划了“金环”“金鼎”“金谷”“金城”“金湾”“金港”共七朵“金花”。

试想一下，一个人既要建城市副中心，还要搞另外7大功能区，八大杠铃同时举起这得花多大的力气？

所以这就大大拉长了金滩的开发周期，落地时间太长了，我们可能等不起。

但最终我们还是要相信浦东，相信上海。其中上海中英艺术大学已有意落户金滩。

如果金滩发展起来了，那肯定是上海未来滨江岸线的新地标，与杨浦滨江形成“双秀”，改变上海城市的发展格局。

只是目前来看，金滩的规划和落地尚存悬念，有点空，让我们拭目以待吧！

03

浦江第一湾，名字真响亮

曾几何时，浦江第一湾的话题越来越火了。

这个名字叫得真响亮，“浦江第一湾”即黄浦江东西向转为南北向流经的第一道湾。

这个90度“大湾”处在黄浦江、大治河、金汇港三水交汇地区，呈现“三水八岸第一湾”的壮观景象：

根据宣传，浦江第一湾正以“世界眼光、国际标准、海派特色、高点定位”进行规划，重点优化滨水空间与功能、生态景观，打造世界级滨水区。

看到了吧，好一个又一世界级滨水区！

这个滨水区规划范围包括了闵行区的紫竹、浦江，以及奉贤区的西渡、金汇，大致吴矩形，由两区共建：

值得一提的是，金汇片区以及浦江镇大治河以南统统都划入了临港新片区。

实质上是由三区共建，这就使得浦江第一湾的开发比较分散了，目前发展较好的是闵行紫竹。

但其实相对三大区域来说，浦江第一湾都不是他们的发展重点。

以虹梅南路为界限，浦江第一湾西部恰巧是闵行重点打造的大零号湾，而且闵行还有虹桥前湾要开发；

奉贤在搞奉贤新城，临港在搞滴水湖核心区，这才是他们的发展重心，所以浦江第一湾很尴尬。

也许浦江第一湾更多的是噱头，主要是搞生态保护，未来不会大拆大建。

从淀山湖水源保护地一直到浦江第一湾再到大治河，是上海南部重要的一条生态走廊。

这条走廊上暂时不适合建CBD，生态保护是第一要务，所以就限制了区域的发展。

况且浦江第一湾下游的吴泾、浦锦、华泾、三林滨江（筠溪小镇、前滩南）都还没搞起来，上海不会舍近求远来建设这片“飞地”。

当然浦江第一湾的规划也并不一无是处，起码可以为跨区域融合发展提供一个示范理念，比如打通断头路，喊一喊还是有利于新房广告的。

但中短期内没有崛起的希望，想要发展成为上述的“世界级滨水区”很有悬念！

04

川沙：上海最有悬念的城市副中心规划

上海规划了九大城市副中心，而川沙可能是最有悬念的那个了。

真如即将迎来新变化，吴淞也有实质性动作和进展了，只剩下川沙迟迟不见动静。

可能大多数人都不知道川沙副中心在哪里！

尽管总体规划已经确定，但具体的副中心方案仍不明确。

川沙副中心定位旅游度假休闲中心，已经成功建成并开业了迪士尼乐园，此外还拥有川沙古镇。

与邻居张江形成错位竞争发展旅游业，虽然是一个可行的路径。

但仅仅依靠旅游业是无法支撑起一个城市副中心的。

前几年迪士尼几乎陷入停摆，而川沙古镇商业街大量店铺关闭、人烟稀少，古镇地位也早已不再。

这波大涨行情到来尽管张江、金桥的房价一直在飙升。

但自2016年以来川沙的房价就一直涨不动了。

这说明缺乏高能级和高收入的产业支撑，旅游业对一个片区的带动真的是很有限。

反观上海前后诞生的11大城市副中心，从虹桥到莘庄，从五角场到花木，再到前滩。

没有哪一个是把旅游当成主导产业的，这注定是没有希望的！

即使是唐镇，也发展了一定规模的卡园产业；周康则拥有医药产业园。

受到张江的外溢效应影响，它们的房价都是噌噌地往上窜，无论是新房还是二手房都拥有不错的市场热度。

川沙的东西向轨交修了不少，还有机场联络线也在建，但南北却缺乏轨交的联系，对于发展主城很不利。

尽管迪士尼非常吸引人，但要到达川沙古镇也需要20分钟的车程，很难直接将游客吸引到川沙县城中心。

游客只是在迪士尼附近稍作停留便离开了，他们宁愿去逛邻近的比斯特上海购物村，也不愿去川沙商业街走一走。

可能迪士尼对周边商业和民宿的发展有一定帮助，但迪士尼并不等于川沙，也不代表整个川沙地区。

川沙还有广袤的农业用地，很多地方都等待发展。

一个迪士尼显然无法单独支撑整个城市副中心的建设。

川沙副城还有很长的路要走，至少现在来看是上海最有悬念的城市副中心规划了。

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编辑∣环线咨询