作者 | 杨国英观察

写字楼是一种生产资料，是经济的晴雨表，甲级写字楼的去化率/空置率更是一个很好的反映企业对于经济环境预期的指标。

深圳是我国市场经济最发达的城市，这里的甲级写字楼需求是坚挺还是疲软，租金是上涨还是下滑，也从侧面说明了当前宏观经济环境的现状 。

根据戴德梁行的数据，深圳甲级写字楼Q3的空置率是24.3%，到了年末，这个数据继续走高，到了26.1%。

如果分区域来看，空置率提高的贡献来自于罗湖，因为Q3新入市的三个项目就是分布在前海和罗湖，总面积为28.9万平方米。

Colliers：深圳各行政区甲级写字楼空置率， 2017Q1 - 2023Q3

供应端上来了，需求端没有跟上，空置率就会自然上升，甲级写字楼的租金自然就要往下走了。

2023年末，深圳甲级写字楼的平均租金是186.5元/月/平，同比下降了8.4%，这个跌幅是比较惊人的。

非常值得注意的是，2022年深圳甲级写字楼的平均租金就已经同比下跌了6.5%，2023年的租金跌幅加大了。

全国范围内，写字楼的总体近期供应是增长的，但是总体需求增长却不及预期甚至在下降，我们来看看下面几个数据：

2023年1-11月，我国办公楼施工面积累计值约为32664.73万平方米，同比下降5.7%；

办公楼新开工施工面积累计值约为2319.98万平方米，同比下降19.1%；办公楼竣工面积累计值约为1804.51万平方米，同比增长5.5%。

其实深圳的空置率并不算高，根据仲量联行的数据，2023年第三季度，武汉、青岛、沈阳和天津四个城市空置率都接近四成，见下图右轴。

回到深圳的甲级写字楼供应，2023年的数据看起来不那么美丽，但是2024年却可能更加刺激。

2024年深圳甲级写字楼市场将迎来洪峰，高达140万平方米的写字楼将竣工入市。

这个供应量比2023年还要增加65%以上，届时深圳甲级写字楼市场还要面对更大的租金下调压力。

从需求上看，甲级写字楼的主要客户来自三块：金融业，TMT（技术、媒体、通信）和专业服务业，这三块的租赁面积达到了总量的70%。

金融业大约占了34.3%,TMT占了19.7%，专业服务业占了16.0%。

TMT行业在甲级写字楼方面的需求，也在开始转移，比如M0研发办公物业就跑来抢生意了。

M0研发办公物业都是大家常见的各种新型产业园，M0就是新型工业用地的意思。

2023年有49.5%的TMT企业办公租赁需求选择了M0研发办公物业。

目前互联网行业处于调整期，TMT行业的在甲级写字楼的需求占比也在逐渐萎缩。

所以说，2023年的深圳甲级写字楼市场肯定还不是最糟糕的一年，面对2024即将到来的供应洪峰，我想起了一句英文： Brace for Impact（抵御冲击）。

就是下面这个图里的动作：

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希望和你一起共鸣！

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