央行原统计司司长盛松成再预测中国未来5年楼市，或再次准确！

各种信息的发布，给人一种房地产市场正在起飞的印象。

一是据钱江晚报报道显示，最近杭州房产中介圈内出现了全款收楼的现象，虽然收楼的价格比市场上低了七成左右，据当地中介介绍，虽然价格较低，但对于那些急需用钱的房东来说，确实有成交的案例。至于中介收房现象为何会死灰复燃，据说原因是杭州部分学区房有超预期回暖的迹象，数据是2023年最后两个月的成交量超过了1-10月的总和。

二是2023年深圳新入市楼盘达到178个，新增供应面积约580万平方米，环比2022年增长27%，其中还出现了4个全国热议的 "日成交记录"。所谓量在价先，在一些人看来，这是市场触底升温的信号。报告称，随着底部的到来，预计2024年将有180多个新盘入市。

第三，据诸葛找房机构发布的数据显示，2024年开年前两周，主要监测的10个城市二手房成交量环比分别增长36%和40%，成都、深圳、北京、上海、佛山等城市二手房活跃度呈现上升趋势。报告显示，新年伊始，多个城市二手房成交量呈现回暖特征。

但这是否意味着房地产市场即将起飞？整体而言，答案并不那么简单。只要仔细分析这 3 条信息，就能大致了解。

比如，杭州的房产中介凡是收购一套二手房，其收购价格是断裂的，这就存在一个井底之蛙的疑问，因为，一般情况下，市场报价为成交价，一般留5%-10%应该是不够的，这直接来个30%，这显然是一个较高的利润。另外，杭州一些房产中介历来有炒差价的传统，把房子拿到手后，经过装修，一旦收购成功，就可以很好地卖出去，这基本上是一门利润不断的生意。

而深圳，单看推盘数量不少，但实际去化同比也下降了8%，实际存量也印证了这一点，有机构算了一笔账，如果以全年月均去化量来计算，深圳新房存量要卖19个月以上，远高于10-12个月的供需平衡线。说白了，新房库存量持续增长，我们依然看不到市场趋势的改变。

至于二手房交易量的增长。其实，去年二手房成交量增长明显，增幅达 4%，但结果并不是市场继续下滑嘛。原因很简单，二手房成交量之所以高，主要要么是房东为了价格把成交量贡献给了一个又一个小区，没有最低只有更低，反正是要买的，购房者当然选择利润更高的二手房嘛。

因此，各位议员毋须大惊小怪，亦毋须听风就是雨。一切都显示，对于未来五年㆗国楼市的走向，前㆗央银行统计处处长盛松成的预测， 总有可能再次成为事实。

他经常预测房地产市场，事后看来，他是对的。现在想来，这并不奇怪，他曾是央行统计司司长，对所有数据肯定了如指掌，他推出的结论自然也就有了依据。比如，2019年底，他说未来半年到一年半，房价还会上涨。结果大家都看到了，2021 年上半年，房价果然一路飙升。此后，一直调整到现在，而他在首席经济学家论坛上再次预测，主要有 3 个方面：

1.目前楼市出现回暖迹象，楼市逐渐企稳，销量和价格都在提升，长期来看市场将呈L型；2.从2021年下半年开始，房地产业的调整将开始呈现下行趋势，整个过程需要4-5年时间；3.本轮房地产业的调整是时尚性的，不是周期性的。本轮房地产业调整是时髦的，不是周期性的，未来不可能通过房地产业大幅拉动经济增长。

那么，我们该如何理解他的话呢？

首先要注意的是，他谈到了房地产市场和房地产行业，因此我们不要仅仅从价格的角度来理解。他说，房地产市场出现了复苏迹象，这与我们在文章前半部分看到的信息相吻合，尤其是新房价格，事实上已经出现了小幅回升，这被认为是市场稳定和复苏的一个明显特征。

但他也说，市场将长期呈 "L型"，这与我们常说经济将长期呈 "L型 "是一个道理。过去每年经济增长保持10%以上的增速很多年，但到了一定阶段后，增速下行的趋势比较快，到了每年5-6%的增速时，L型的特征就比较明显了，就是跌了会再跌，但在5-6%这个顺序上还是要保持很长一段时间，未来几年大概也是这样。而我们的房地产市场也是一样，从2021年18亿平方米的销售高峰，到今年10-12亿平方米的销售，也会持续很多年，这就是 "L "型销售市场的含义。

其次，就房地产业的复苏而言，如果从 2021 年下半年开始算起，按照盛松成的说法，可能要等到 2025 年或 2026 年才能结束调整。他说的还是房地产业，而不是房价。事实上，万科创始人王石在 2023 年 11 月的观点与盛松成相似，也有专门的解释。

王石表示，根据日本的经验，房地产行业大概需要3-5年的时间来调整，这个调整主要是指房地产企业不断出现的债务地雷，以后还会有更多，虽然国家已经采取措施来摆脱这些东西，但还需要时间。其实很好理解这一点：物业公司的巨额债务是行业发展的障碍，不是一朝一夕就能解决的，或者是资金扶持优质物业公司，或者是重组兼并，或者是关闭，这一系列问题的消除都需要足够的时间。

最后，这也是非常关键的一点，即国家在努力降低经济对房地产行业的依赖，既然连续调整了这么久，还要坚持 "房住不炒 "的原则，这是国家有意为之的。盛松成认为，房地产贷款余额从2023年二季度的23.1%下降到三季度的22.7%，让更多资源流向工业和服务业，这是不可逆转的发展趋势。老实说，对业界来说，未来不可能重现昔日的辉煌，业界会逐渐回复相容的 状态。

为什么说盛松成对未来楼市走向的看法是有道理的？房天下认为，原因有三：

首先是人口因素。这应该是最根本的因素，近五年来，我们的出生人口发生了很大的变化，从每年1600多万、1700多万的出生人口，下降到2022年的956万，2023年的数据还没有公布，但很多观点认为可能会低于2022年，一些幼儿园停办的信息也从侧面印证了这一点。说到底，没有人就没有住房需求，出生人口下降也就意味着住房需求下降，楼市规模大概率会保持高位运行，市场蛋糕会逐渐变小。当然，出生人口的下降不应该是无止境的，一方面是国家正在采取鼓励生育的措施，另一方面，人口更替的自我修复机制也在发挥作用，楼市在一定时期内呈现 "L "型也一定是靠谱的。

其次，我们吸取了上世纪 90 年代日本房地产泡沫破灭的教训，不会让房地产泡沫继续扩大，这也是国家调控房地产的原因。有人说，如果我们这一轮扶持房地产业的政策再早一点出台就好了，至少可以救得快一点。话虽如此，但你难道看不出国情吗？当然不能！如果想让房地产业在短期内复苏，绝对有办法，比如迅速放开一线城市的所有限购政策，让炒房客入市，让一线城市带动其他城市的楼市热度，但到目前为止，他们还没有这么做。一个重要原因是，他们不希望房地产泡沫再次扩大，重蹈日本房地产泡沫破灭的老路。必须共同保护房地产行业，使该行业的风险逐步消除，这在 4-5 年内应该是合理的。

第三，就房地产销售和价格而言，短期内触底的可能性比较大，或者说进一步下行的空间比较有限，部分城市可能会率先企稳回暖。这并不是说各方观点已逐渐趋同。

总体来看，2024年上半年市场基本还是以价换量。现在，从购房市场的信心、2023年底的成交量来看，市场信心已经恢复，尤其是部分底层购房者的心态，他们觉得市场差不多了，这种情绪会持续到2024年上半年，对楼市去库存是有用的。现在，业内比较一致的看法是，市场会在下半年实现回暖，具体来说：

众所周知，从2021年下半年楼市调整至今，房企拿地节奏明显放缓，新开工面积大幅下降，这意味着在市场需求下降的同时，供应量也在快速下降，一旦市场回暖，库存下降较快，但新增供应量并不多，这将在未来1-2年的市场中体现出来。

此外，2023年底的土地市场已经在一些热点城市升温，如成都、杭州、西安等城市，包括此前较为低迷的郑州、武汉等土拍市场，也有一些溢价地块已经成交，说明已经有先知先觉的资本在运作。

当然，最重要的还是政策，从一线城市开始在三个月内连续两次推出部分住房资格政策，可见国家推动房市短期稳定和升温的决心是非常坚定的，直白地说，不能再这样下去了，推出刚需住房上市就是为了稳定市场信心，让大家看到市场需求还在，有购房需求，买还是要买的，没有什么好担心的。

一切都表明，尽管未来不可能继续重复昔日楼市的辉煌，但不能说这个行业将不复存在。我们的城中村改造等三大工程继续被纳入新的房地产开发模式，拆迁还在继续，人们对更好居住条件的追求也一直存在，套用热播电视剧《繁花》中的一句热词就是 "人们对更好居住条件的追求一直存在"：

"世界上唯一的土地就是明天"

换句话说，土地是你拥有的唯一值得付出和争取的东西。房屋不也是如此吗？毕竟，全国 70% 的家庭财富是房屋，96% 的人拥有自己的住房。为什么会有这么高的财富比例？自有率如此之高？这还不能说明问题吗？事后看来，它的存在是合理的，没有理由说它会改变。