作者 | 杨国英

在严峻的现实面前，“贵族”上海，终于敞开怀抱欢迎外地人在上海买房了。

1月13日，上海青浦、奉贤两个区同时官宣：凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，可以在上海购买住房。

注意，这里的非沪籍人才的界定，其要求是相对低的，不像之前的国内985应届研究生或全球百强名校留学生，而是“具有大学本科及以上学历或学士及以上学位……”等即可。

上海松绑尺度如此之大，这在一年前是不可想象的。

要知道，这次青浦、奉贤的超级松绑（所谓上海外地人才满3年社保即可购房），已经是近期上海楼市新政的第二次紧急推进。

上一次，10月下旬，上海金山区突然官宣，金山外地人才社保满3年可购房。

短短三个月，上海大幅调降购房社保年限的试点，就从一个区扩大到三个区，再加上此前一直执行非沪籍3年可购房的浦东偏远地带的临港新片区，上海非主城区购房的社保年限下调，事实上已经覆盖了一大半的区域。

“贵族”上海终于不装了，终于褪下贵族的新装，这是什么节奏？

这是上海楼市超级承压的节奏。

这是中国城市博弈极限内卷的节奏。

要知道，上海执行外地人满5年社保方可购房的政策，从2016年上半年到现在，事实已经近8年，但是，现在，上海多个非主城区均将外地人“5年社保要求”紧急下调到“3年社保要求”。

更重要的，这事实松绑的，不仅仅是社保年限的“从5年调低为3年”，更是所谓人才界定的大幅放宽——在特定试点区域，人才界定已经从之前的高级，调降为现在的事实中级。

当下上海楼市局部区域的大幅松绑，这为下一步上海楼市全域的大幅松绑，事实已经做了一个铺垫。

如果不出意外，如果上海楼市接下来继续承压，那么，可以预料，最迟2025年，上海楼市超大概率将会迎来全域范围的大幅松绑，从社保交缴年限的下调到人才要求的下调等等。

当下上海楼市局部区域的大幅松绑，这其实是上海楼市超级承压的一个折射。

刚刚过去的2023年，全国楼市整体承压，上海楼市也不例外，从住宅到商业和写字楼，从高端楼盘到中低楼盘，从上海核心主城区到类似青浦、奉贤、金山等外围区域，整个上海楼市都事实迎来了过去二三十年从未遭遇的楼市超级降温。

尤其是住宅地产，上海所谓3000万以上的豪宅，大跌25%-30%幅度的比比皆是，传统老破小的跌幅局部区域更甚，许多2021-2022年较高位入手贷款购房的，首付款突然被跌没的、有的甚至因偿还不了贷款而遭遇法拍的，其数量也是呈几何级上升。

在楼市如此惨淡的背景下，上海不得不紧急祭出大招，不得不先行启动局部外围区域楼市的大幅松绑，以期维稳楼市，以期维稳地方财政。

当下上海楼市局部区域的大幅松绑，这更是中国城市博弈极限内卷的节奏。

上海楼市遭遇超级承压，上海可以出招通过降低外地人购房门槛，从而起到消解上海楼市压力、以及吸纳外地人口的作用。

但是，广大二三线城市、以及能量更低的城市呢，目前几乎已经无招可用，维稳政策空间几乎已经没有了——能降低的门槛现在几乎已经全部降低了，当下遵循的，几乎已经是外地人零门槛购房、零门槛落户的，至多也就是补缴几个月社保而已（注意是“至多补缴”）。

而上海现在还仅仅是局部非主城区降低门槛而已，接下来，还有主城区的降低门槛呢，还有主城区针对人才的界定呢，未来几年，上海维稳房价、维稳经济的政策空间，事实还有很多很多。

这就一个残酷的现实！

这是一个存量博弈的时代，产业如此，楼市和城市也是如此。

在前天的直播中，我曾经讲过，一线头部城市的上海和北京，即便未来房价还有一定的下行空间，但是，其整体的下行空间，一定会比全国其他城市小。

上海和北京，即便未来房价还要下跌震荡一段时期，但是，其整体探底平稳的时间点，一定会比全国其他城市来得更早一些。

比如，假设上海北京房价还有20%的下行空间，那么，全国其他城市房价的平均下行空间至少要有35%。

比如，假设上海北京房价还要震荡下跌3-4年，那么，全国其他城市房价的平均震荡下跌至少要有5-6年。

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希望和你一起共鸣！

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