2024年的1月份,有一宗住宅拍卖尤其抓人眼球。
在徐汇区的衡复风貌区核心位置,成交了20套别墅,单价在15.6万左右。
买家是“钢铁老板”——江苏永钢集团。
花了14亿,拿下核心资产,这波不亏。
看样子,钢老板,也来上海楼市抄底了。
其实,前不久内蒙古的“煤老板”(邕鹏实业)也刚刚花了41.42亿拿下了中粮海景壹号5/6/7三栋楼。
这不禁让人感叹,全国的土豪老板眼光真是毒辣呀。
看准了上海的别墅豪宅,就会用真金白银砸上去。
2023年,很多媒体都在说,上海的豪宅崩盘了。
好像23年的上海豪宅市场是死水一滩了。
真实情况是,上海的豪宅市场并不差。
只不过,豪宅市场的一二手分化变大了。
但依然不改:
上海市场的龙头地位。
1、成交第一
尽管2023年一整年,全国的房地产市场,都处于弱周期。
在豪宅领域,上海还闹出了“云锦东方”事件,使得不少新房倒挂的空间锐减。
但是23年上海的豪宅成交量依然是全国第一。
从不同总价格段,都可以看到上海市场的实力。
在1000~3000万的价格段,上海的新房成交总量在15321套,稳稳第一。
这个价格段,上海市是一线城市里面唯一成交量破万套的城市。
二手方面,上海成交了5623套,同比增加16%,远远甩开第二名的深圳。
3000万以上和5000万以上的顶级豪宅成交,上海则远超北京、深圳。
从数据上看,上海的豪宅全国第一的位置,依然无可撼动。
2023年,上海豪宅依然赢麻了。
2、吸引力
豪宅成交量第一的背后,反映的其实是:
上海的城市吸引力一直都在。
2023年,坊间都在传闻:上海不少有钱人出国了。
卖房出国,一时成为房东最好的卖房理由。
但这不过是一种情绪,并不是事实。
2023年,经济低迷、实业艰难,确实都不容易,
这不代表有钱人真的要远离上海了。
实际上,2023年的上海:
有钱家庭和有钱的投资者都在增加。
2023年,上海千万高净值家庭数量为27.1万,总量仅次于北京。
同比于2022年,上海的增幅是3.4%。
这个幅度是一线城市最大的。
这也侧面打破了有钱人离开上海的谣言。
上海对于高净值家庭的吸引力并没有减弱。
这群人也是上海豪宅市场,不可或缺的购买力。
除了23年上海高净值家庭数量在增加以外,
上海楼市的投资者也在增加。
根据戴德梁行的统计,2023年全年上海一共实现商业地产成交115宗,创下5年来新高。
其中投资型买家处于主导地位,投资需求全年成交占比达79%。
自用型买家全年共成交50单,约76%为办公/研发办公资产,多集中在一线江景或重点核心区。
比如,太古集团收购了陆家嘴的洋泾和前滩项目,江苏的金峰家族法拍拿下虹口喜来登和华侨城宝格丽酒店。
还有不少险资企业也纷纷加仓上海项目。
这些数据和案例,印证了23年上海市场强大的吸金体质。
3、分化依旧
当然,2023年的豪宅市场也逃不脱楼市周期的影响。
2023年,上海豪宅成交一二手分化明显。
新房豪宅方面,上海的去化率是在下降的。
特别是第十一批次认筹率只有74%,去化率降到了六成左右。
这里面的原因,不难解释。
一方面是云锦事件之后,很多楼盘的倒挂逐利空间在减少,
另一方面,23年新房项目的交付危机,让有钱人也望而却步。
这使得新房豪宅的成交比2022年下降了7个百分比。
再从二手豪宅市场的成交来看,一定程度上是靠以价换量得来的。
根据我们房价统计数据看,不论是10年内的次新大户型,还是10-20年的次新大户型,2000W+豪宅的降价幅度基本在3%~5%。
比如,豪宅风向标的翠湖天地,在23年都跌破了20W,云锦东方也出现了一套16W+成交的法拍房。
二手市场,用价格换来的成交量的稳定。
有钱人,也正是看到了这一点,才毫不犹豫拿下了目标资产。
基于23年一二手的分化,我更想说一说2024之后的豪宅市场。
从市场数据来看,2024年的上海将是豪宅供应大年。
2024年-2026年,黄浦、静安、虹口等区,将会有大量的豪宅项目入市。
仅仅是黄浦一个区,24年的供应大约就有5000套;
根据这两年豪宅成交情况估算,每年2500W以上的豪宅,年去化在1200-1500套左右。
2024年,上海豪宅市场的供应,大概率会放缓节奏,随行就市。
一手豪宅的销售,很大可能不及二手的成交。
主要是,价格上新房,很难降下来。
23年很多土拍价格高企,长宁西郊板块拍出16.3W、杨浦平凉地块2破了18W,黄浦金陵东路直接冲到了25W。
一手豪宅的成本高企,估计还会出现去化率难题。
4、小结
最后,我想说的是:千万不要小看上海豪宅的成交意义。
上海的豪宅,依然是有钱人重要的投资资产。
豪宅市场,一直是具有风向标意义的。
2023年,无论是个人还是机构,都在盯着上海的市场。
上海能继续保持全国第一的豪宅成交,绝对不是运气而已。
这背后是上海这座城市的实力和底蕴的体现。
说明真正的有钱人,依然对上海这座城市充满信心。
真金白银的投入,才是对上海最好的爱。
在楼市的低谷,聪明的资金也是敢于进场的。
有人说,富人进场,那是因为富人有钱,他们风险很小。
这个,你还真的说错了。
有钱人进场的风险明明是更大的。
几千万甚至上亿的豪宅,涨跌哪怕才几个点,也是相当恐怖的波动。
只不过,聪明的资金,对于市场的周期有自己的判断。
我认为,上海2024年的豪宅市场,不出意外的话,依然会保持全国第一的势头。
因为上海豪宅承载的是全国乃至全球的购买力。
如果后续新房限价放开,上海豪宅再次杀疯了,也未可知。
当然,对于普通购房者来说,
从富人的动作中,得来的信心可能更加重要。
希望,在2024年你也能把握住“以价换量”的窗口期,拥有自己的房子。
如此,你和有钱人一样,也是在用真金白银给上海拉票。