房地产市场变化往往可以预示着一国经济发展状况。中国房地产市场在过去20年高速发展，给很多普通家庭造成沉重负担。

现在这一波延续10余年之久的飙升终于见顶了，下行周期的到来也标志着开发商和银行盈利黄金期的终结。在行业整体发生变化的情况下，购房者及相关公司要理性复盘以防止过度负债和投机之风。

一、在房价飙升的背后，隐藏着普通百姓的负重

记得小明买房子还是2005年，当时北京四环一套旧公房50平方米，开发商评估价格只有12万元。对刚刚加入职场的小明而言，这个数字已经相当庞大了。还好父母的积蓄加上自己省吃俭用积攒下来的首付才勉强买到这个安家窝。

谁知10年时间里，这50平方米的住宅竟涨到80万元。这使小明的家长们惊叹不已：自己在单位干了数十年，能存起来的存款加起来也不够这个价格。小明举例，不过是冰山一角。我国房价自2000年开始步入高速增长通道。比如北京，房价在20年中上涨10倍。这对多数普通家庭而言已成为一个沉重的包袱。但是买房就得花去祖祖辈辈的存款，何况还得有赡养老人和子女教育的种种支出。这使得很多本来生活富足的中产阶级，也难免为退休生活而发愁。

二、开发商的窘境：销售下降，业绩降温

房价飙升多年以来一直在推动开发商赚钱，但是最近几年这一波涨幅已达到顶峰。2022年前第三季度，国内TOP100房企销售额较上年同期下降10%以上。不少大型房企同样深陷业绩下滑困境，其开发项目被迫推迟或者停产。小王所领导的融创中国，便是一个典型案例。公司历年来依靠高额贷款从事土地购买和项目开发，并通过出售回笼资金。但是由于房价上涨趋缓、工程停工等原因，小王他们科室的奖金和提成不断缩水。团队气氛显然萧条了不少。小王怕事情再发展下去，他的作品就有不保的危险。

三、开发商的策略转型——高价饥饿营销已经行不通了

在市场遇冷的情况下，开发商也纷纷进行了战略调整。自去年以来，一二线城市房价下调的新闻频传。有些楼盘更有超过15%的价格下调。过去那种靠制造稀缺感以激发需求的高价策略失败了。开发商们不得不考虑，在行业发展趋缓时，如何维持销售。

小刚领导下的万科也开始学习新型销售模式。除了价格的变化，他们还会加强售后服务，提供装修、物业等一揽子解决方案，满足消费者的需求。小刚有必要对客户关系管理进行重新研究，提出企业应该加强和银行，学区以及其他单位的合作。开发商应从简单的产品销售向提供综合居住解决方案服务商转变。

四、低息贷款潜藏着很大的风险

在市场趋冷的情况下，各家银行还相继出台了低首付、低利率的贷款来吸引购房需求。小芳刚需要购房，便获得数家银行多达20年低利率贷款的优惠待遇。她激动之余，又心存怀疑，生怕漏掉最低点而后悔莫及。

尽管目前看，低利率减轻了购房压力。但是从长远看大额贷款潜藏的风险是很大的。小芳好友小红便是其中一例。10年前，她以低利率贷款购买了老公房。不料10年过去了，虽然房价翻了几倍，但是她每月供的压力却越来越大。如今子女入学、父母隐退，小红只会紧缩开支、生活质量大幅下滑。

五、理性审视，共同打造健康市场

历经10余年过山车的中国房地产市场正处于从成长到理性的过程中。开发商应认清现状，回归到产品和服务的本质上来，不能靠投机炒作。购房者还应谨慎评估以免过度负债。监管部门在维护政策连续性的同时，也推动了市场的长期平稳发展，让普通百姓得以安居。

面对新一轮循环，我国房地产业不得不理性对待。开发商需要转型升级的同时购房者需要谨慎买房。唯有各方面的理性才能促使市场回归本源、服务国民居住需求、共同构建长远的良性发展。